Journal Of Life: 房地產分析

顯示具有 房地產分析 標籤的文章。顯示所有文章

2012年3月19日星期一

2012 美國不動產證卷商品是重要景氣觀察指標 ( U.S. Real Estate Index ETF is an important observation for economic ) [ 米国不動産インデックスETFは、経済のために重要な観察である]

美國房市露曙光全球不動產證券化基金看俏

美國近期經濟數據多數優於預期，2012, 2月零售銷售月增長1.1%，為過去5個月最強的單月漲幅，顯示美國消費意願提高。從就業數據看，一週初申請失業救濟金人數也回降至近4年低點的35.1萬，穩健回溫的勞工市場亦有助房市回溫。英傑華基金總代理第ㄧ金投顧表示，從經濟面、價值面、技術面、供給面、或是政策面來看，美國房市都有走出谷底溫和改善跡象，建議投資人可分批佈局全球不動產證券化基金。

英傑華基金總代理第ㄧ金投顧表示，價值面指標顯示美國房市投資價值浮現，美國房價與平均薪資所得比約2.7倍，較金融海嘯前平均水準低6.8%，顯示購屋負擔減輕，美國實質房屋價格也低於長期成長趨勢平均15%，房屋租金收益率與質押貸款利率比例也在相對低點，房價與租金比例浮現投資吸引力。

另外，美國房市領先指標亦出現底部上揚訊號，美國住宅建築商協會指數(NAHB index)已經自底部翻揚並突破5年前低點以來新高，瑞士信貸預期美國房市數據將會持續傳來更多優於預期的利多消息。另外根據瑞士信貸統計，目前美國房屋供給(庫存)接近2003年以來低點，如果納入法拍屋的數量，則房屋供給接近5年來低點，供給減少有助提振房市行情。

美國政策面亦對房市形成利多，瑞士信貸首席經濟學家Neal Soss預期如果美國持續維持量化寬鬆，美國聯準會在第三季有機會進一步擴大MBS的收購，預估金額可能達6,000億美元。

英傑華全球不動產證券化基金經理人Paul van de Vaart表示，中東政治風險引發油價飆高及通膨隱憂，不動產投資則更適合成為抗通膨選擇，房價可能隨通膨物價上揚而水漲船高，不動產租金也將受惠於租賃合約中租金隨物價指數調整的利多。Paul van de Vaart表示，目前全球不動產證券價格仍處於被低估的狀態，折價幅度約13%左右，全球不動產證券股息殖利率約4%左右，優於一般股票股息殖利率2.5%左右，高股息率誘因也是近期REITs市場熱度持續燃燒的原因之ㄧ。

英傑華全球不動產證券化基金經理人Paul van de Vaart表示，目前選股策略仍以高品質、價值低估以及高流動性的持股為主。不動產投資標的，仍以全球主要城市的CBD-中心商業區為主，其他像沿海的高級住宅區域及各國主要交通樞紐的所在地也是主要考量標的之ㄧ。美國地區的佈局則以大型購物商場以及中心商業區為主，看好澳洲及加拿大的不動產相關證券後勢。

觀察指標 ( US Real Estate ETF is an important observation for economic )[米国不動産インデックスETFは、経済のために重要な観察である]

分析

我預估聯準會下一目標就是讓美國房地產止跌反轉；( 正在發生 2012/6/22 )

近期的經濟數據顯示，美國不動產市場已出現築底翻揚的跡象，在房市復甦有望的激勵下，占全球REIT市場近5成的美國REIT可望繼續扮演領頭羊的角色。
英傑華全球不動產投資信託（REITs）基金經理人凡德瓦特（Paul van de Vaart）評估，未來12個月，全球REITs的預期報酬率接近兩位數，如果歐債危機淡化，甚至上看兩位數。
以 URE、IYR、RWO、 ...等等 REIT ETF 看，應該是最能賺到配息及價差之標地。

因為美國消費指數受美國房地產下跌影響太大了；
如果要投資 REIT我建議還是定指標定額之策略較佳；

2010年2月1日星期一

房價是美國經濟復甦強弱關鍵之一

Image via Wikipedia

在加州 ( California, US ) 跑來跑去看來看去，加州房價 ( California Housing Price ) 還沒有完全復甦，我住 San Francisco 及 San Diego 朋友都說還沒有完全止跌回升，由於加州是蘋果電腦( Apple )、谷歌網路( Google )、美商高通( Qualcomm )、美商甲骨文( Oracle ) 及許多高科技公司重鎮，這些公司營收創新高必然影響到加州房價 ( California Housing Price )。

我還利用幾個重要州如 California、Washington、Massachusetts、Texas、Virginia之房價指數 ( Housing Price Index )做比較分析，要確認長期投資時間點。

分析之間發現加州房價 ( California Housing Price ) 還沒有完全復甦，主因是房屋出租報酬率問題還是景氣問題並不清楚，但是確定一點貸款利率無法在第二季調高。因此美國為了刺激經濟還會讓美元趨弱勢，也就是說還有一波反彈行情，只是不知道是甚麼商品最佳？

我們也可以由網站資訊看出這趨勢:

2009年10月13日星期二

全球REITs明年股息率穩健吸引投資人目光 > 分析與評論

Image via Wikipedia

在全球經濟可望穩健復甦，商用不動產基本面回溫，以及2010年商用不動產租金收入可望落底成長、辦公大樓空置率將獲改善之下，投資人已重新擁抱REITs。根據UBS證券預期，2010年全球各主要REITs市場的平均股息率仍佳，其中以新加坡的6.55%居冠，其次在5%以上的國家包括香港、澳洲、日本等國家，建議投資人在年底前可酌量佈局具有成長題材及全球化佈局的REITs基金，以酌量納入資產配置組合之中。要衡量REITs是不是投資情況好轉，總體經濟是否良好，是必要的條件之一，如上周澳洲升息，證明當地經濟體質轉佳，儘管目前當地的租金收入尚未觸底彈升，但已較歐美地區相對來得穩定。寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良認為，澳洲REITs在逐步增資，並持續降低債務之下，預期今年底前將有新的REITs掛牌上市，會進一步刺激建物的交易量。

一般來說，REITs的租金收益若是穩定、且每年租金收益成長率佳，REITs每年的配息成長率幾乎優於美國消費者物價指數年增率。在物價上漲的同時，REITs的租金收入會因租金向上調整而增加，所配發出來的股息會相對增多。

根據富時的資料顯示，近十年REITs的配息率落在3.36%-5.42%之間，儘管REITs市場自2007年一路回檔修正，租金收入下滑，影響股息收入，2006~2008年這三年全球REITs平均股息率達3.96%，今年以來至第三季則為4.02%，至於美國REITs及澳洲REITs的2006~2008年平均股息率分別為4.73%和6.6%，今年前三季平均則分別是4.43%、6.91%，而亞洲地區的新加坡REITs，2006~2008年的平均股息率為3.26%，今年至第三季底，達到5.11%。

根據Bloomberg資料，至10月9日，美國REITs股息率為4.95%，高出美國10年期公債殖利率的3.38%的數值，而REITs與10年期公債的利差，歷史平均約105bps的水準。根據UBS證券的預估，佔全球REITs市值最大的美國，預計明年股息率將約4.95%，尤其在市場波動度可望降低下，股息率相對具吸引力。而佔全球REITs市值第二大的澳洲，平均配息率達5.67%，預計明年在不動產市場基本面轉好的情況下，REITs市場前景相對已經走出谷底。

至於歐陸部分，因經濟基本面持續改善，辦公大樓已見復甦，預估明年地產股的股息率可達5.3%。亞洲地區則可望受惠於中國經濟成長和日本經濟復甦，加上基本面改善，使得REITs需求不減、價格回升，亞太地區REITs的股利率相對較歐、美國家要來得佳，預估新加坡、香港、日本明年的股息率均可達5%以上，依序各為6.55%、5.72%、5.42%。

分析與評論

不動產證券化基金 REITs 是會比房市提前復甦，因為它們都是優質商用不動產租金之業績反應於配息上；
臺灣投資不動產證券化基金 REITs 之收入，是否還是 6% 稅? 如果投資國外 REITs ，是否也是 6% 稅?
如果投資國外 REITs ETF，是否也是 6% 稅?
許多稅率問題會是投資人比較需要注意，國外 REITs ETF 及 REITs 投資，基本上配息部份是要扣稅的直有差價部份賣出穫利了解時加上個人綜合所得稅超過萬必須扣20%稅；
以下是國外 REITs ETF投資分析 ( I Ithink VNQ and RWO are better )

2009年9月16日星期三

大台北房地產指數 - 分析

根據信義房屋大台北房地產指數( 如上 ), 大台北市房地產正進入下一波多頭，未來大台北房地產指數極可能突破 185，成為亞洲非常重要資產中心。
以定存一年期利率來估計，大台北房地產受低利率低遺產稅ECFA影響力更大。
再以臺灣經濟領先指標及大陸、美國、歐洲經濟回溫趨勢預估，大台北房地產受惠程度很高，難怪外資持續資金進駐臺灣。
建設公司將持續有高穫利率。
高級建築走向國際化趨勢: 鄉林建設(5531)「士林官邸」案今(16)日正式公開，開價和潛銷情形成為房地產業內關注焦點，鄉林董事長賴正鎰則透露，該案僅規劃21個單位，每坪開價300萬元，價格正式改寫國內房地產新高紀錄，總銷也高達150億元，大幅高於市場預期的百億元，而尚未正式公開已售出11個單位，銷售率逾50%；已售部份的買主僅2成是台灣企業家，其餘4成是國際買家，4成是台商，ECFA、MOU已讓台灣走向國際化，台灣房地產行情已不再由台北人決定，而是由國際行情決定。
鄉林士林官邸案基地位於台北市中山北路與福林路口，基地面積1138坪，規劃興建地上8層、地下4層的頂級商用不動產，鄉林規劃，該案將為「企業首腦全球指揮所」，打造台灣唯一提供頂尖企業家在此召開首腦會議、併購談判、會見貴賓、典藏藝術、靜思決策的功能，全案僅21個單位，英文名稱為「G21 Headquarters」。
對於開價300萬元創下歷史新高價，賴正鎰解釋，從鄰近香港、東京、新加坡、上海、北京等都市的頂級不動產行情每坪由300萬元至6、700萬不等來看，台灣十幾年來受鎖國政策壓抑，行情長期偏低，而隨著兩岸大三通、遺贈稅率調降、開放陸資來台，以及兩岸洽簽金融MOU、ECFA，將讓台灣更國際化，今後台北不動產將與國際比價，價由國際行情決定。
賴正鎰說，金管會正規劃發展台灣成為全球資產管理中心，估計未來3~5年內，將有10兆元的資金流入台灣。中央銀行也統計，今年前7個月，銀行超額準備平均達1256億元，比過去2年同期的200多億元大增近5倍，而全體金融機構存款餘額比放款餘額高出9兆多元，游資充沛，而以目前定存利率王到0.8%，500萬元以上的大額存款年息更低於0.3%，還有銀行拒收，因此不動產成為資金進駐的標的之一。
而「士林官邸」案還沒開賣已售逾5成，賴正鎰則表示，蔣介石以士林官邸作為總統官邸長達26年，在此作成影響台灣發展的重大決策，接見無數世界級領袖人物，士林官邸見證了政府遷台一甲子以來的黃金歲月，歷史價值無可取代，鄉林的「士林官邸」案是台灣史上首度在元首官邸旁有私人不動產出售，對不少華人企業家而言，相當有吸引力。
據鄉林統計，11名買主中有4成是國際買家、4成是大陸台商、2成是台灣企業主，買主分別來看台灣、美國、香港、新加坡等地，而中國大陸已有3家企業，日本、馬來西亞等地，也有大型企業主在洽談中。
賴正鎰說，鄉林打造士林官邸為地段唯一、歷史情懷、面南長軸、安全私密的產品，並將引入日月潭涵碧樓大飯店負責理，提供無微不至的服務，因此也吸引了250組企業預約，鄉林將針對客戶進行評鑑，從事業規模、個人資產、社會地位、社會參與、公益形象、兩岸三地影響力等6個面向，審慎評鑑，精選士林官邸的新主人。
股市, M1B, 外資拉抬熱度不減。

引用: FundDJ 新聞, 信義房屋資料

2009年8月27日星期四

美國房產數據暗示市場好轉 - 分析與評論

Image by Caro's Lines via Flickr

美國房價、現房銷售以及新屋銷售等數據暗示，美國房產市場可能開始好轉，這將有助於經濟復甦。綜合外電8月27日報道，美國自大蕭條以來最糟糕的房產市場可能處於好轉之中，美國6月20個城市中有18個房價上升，現房銷售達到2年來高點，新屋銷售也出現連續第4個月增長。

耶魯大學教授希勒(Robert Shiller)表示，變化的氛圍已經出現。經過三年的下降，可能已經出現好轉。較低的房價以及政府的刺激措施已推動了需求，並將現房供應降至2年來最低水平，而新房庫存降至16年來最低。房地產銷售支持了消費者開支，因為新房主傾向於購買用具傢俱等。

6月S&P/CS房價指數顯示出18個城市房價上漲。聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)6月的全國指數顯示出0.5%的增幅，其中9個地區中有5個增長。

亞特蘭大聯儲行長洛克哈特(Dennis Lockhart)表示，經濟下滑最糟糕的情況已經過去，這種跡象愈加明顯。復甦處於起步階段。

分析與評論

由RWO 全世界房地產ETF K線圖看出房市慢慢回溫‧
由VNQ REIT ETF K線圖看出重要市區租金市場慢慢回溫，REIT ETF是賺租金之配息重要指標，它也是一種配息保值之投資‧
由國泰R1、R2 REIT K線圖看出重要北市市區租金市場慢慢回溫，一年5.8% ~ 8.5%租金之配息利潤在這低利率時期成為高息債券後另一值得注意之市場。

2009年8月11日星期二

美國 REIT ETF 及房地產 ETF 投資分析 ( US REIT ETF analysis )

美國房地產 ETF已超漲?

上面表格集合 REIT ETF 及房地產 ETF 投資分析.

所有測試 Google Spreadsheet, Google Finance API 與 Google Web computing server 之表格, 屬於自己投資與Web computing 計劃之參考, 請勿當成投資之參考, 更勿複製也不可用於交易目的或諮詢!技術圖如下，參考 Yahoo Finance (每天自動更新) Thanks to Yahoo Finance And Google Finance。

2009年7月4日星期六

全世界房價熱潮結束 - 分析評論

Image by Sam Ilic Photography - STAGE88 via Flickr

由於信貸泡沫破碎和通貨膨脹轉變造成通貨緊縮，全球房價熱潮已經結束，根據我們的最新調查房價指標。在這一年裡只剩13個國家，住宅價格指數定期公佈的價格上漲，以2008年第一季度結束，而21個國家認為住宅格下降的實質( 即扣除通貨膨脹 )。

在大多數國家扣除通貨膨脹後，房價下降，顯然失去動力。最大的房屋價格下跌，主要是在拉脫維亞（裡加），下降-38.2 ％， 2008年5月從一年前同期比較，經過通脹因素調整後。美國的價格也出現持續下滑在今年第一季度末，由-4.2 ％至-18.1 ％。在歐洲，真正的房屋價格顯著下降發生在今年年底至2008年第一季度在愛爾蘭（ - 13.2 ％），盧森堡（ -5.8 ％），葡萄牙（ -4.3 ％）和馬耳他（ -4.9 ％）。英國房價下跌在今年第一季度之間- 0.7 ％， -2.1 ％（經通貨膨脹因素調整）後。

在日本，現在是住房市場再次失去漲勢。城市土地價格指數6個主要城市上漲4.1 ％，僅比去年同期（去年同期）的上半年2008年按名義價值計算（扣除通貨膨脹後的2.9 ％），低於7.8 ％，比2007年同期（ 7.9 ％，扣除通貨膨脹後的）。國家指數為日本下降了0.7 ％，上半年比去年同期為2008年（ -1.9 ％後，通貨膨脹率）。

通貨膨脹困境

Singapore Flyer (Photo credit: chooyutshing)

按價值計算，至2008年第一季度 28個國家看到他們的住房價格上漲，而只有6看到價格下跌。然而，當房地產價格是經通貨膨脹因素調整後的圖片看上去完全不同的。由於油價，食品和商品價格上漲推動通貨膨脹率在世界各地。在烏克蘭例如，名義房價增幅大幅下降79.5 ％，今年在2007年第一季度，以18.2 ％在今年2008年第一季度。但是如果扣除通貨膨脹因素，房地產價格實際上下降了-6.4 ％年率。以實質計算，物業價格下跌同比最終2008年第一季度在挪威，西班牙，希臘，韓國，新西蘭，印度尼西亞，南非，以色列，愛沙尼亞和立陶宛，儘管名義上的價格上漲在所有這些國家。註：這些上漲國家，於2009也面臨下跌。

房價繁榮地方

另一方面是觀察少數新興經濟體之強有力的房價升幅。未來的包裝是中國（上海），以一個巨大的40.5 ％上升名義房價在這一年年底的2008年第一季度。

其他國家的令人印象深刻的名義房價比去年同期增加最終被2008年第一季度保加利亞（ 31.6 ％比去年同期），香港（ 31.1 ％比去年同期），新加坡（ 29.8 ％比去年同期）。強大的房價漲幅也發生了塞浦路斯，澳大利亞和台灣。

同樣地，如果扣除通貨膨脹因素，其中許多價格上漲期待更令人印象深刻。世界頂級的不良房地產市場（扣除通貨膨脹後的）不是中國或香港，新加坡，但斯洛伐克，在那裡真正的房價上升了29.3 ％。註：這些新興經濟體上漲國家，於2009也面臨下跌後築底過程。

低迷的原因

經過很長的繁榮，房價已成為許多國家的延伸。主要指標是價格/租金比率，這之間的關係相比，購買價格一所住宅與其租金價格。在許多國家購買價格過高，從而導致一些買家決定租用而不是購買。住房抵押貸款持有人也受到極大的壓力。一個關鍵的教訓是極其重要的監測價格/租金比率，以確保房價估值維持在合理的限度內。
通縮壓力迫使央行降低利率。但是高失業率加息是足以動搖股市和嚇跑投資客。
不健全的監管和銀行的做法在美國和其他地方領導的過度貸款的抵押貸款供應商，當這些不健全的貸款開始變壞產生泡沫破碎，造成了金融危機。壞消息的傳播都恐慌傳染效應，而且因為許多銀行在美國以外的地區被證明是更容易受到比最初預期的。

先行指標

可以觀察 TAO, URE ，可以看出中國房地產將先復甦

房地產選擇區域分析表

引用: globalpropertyguide.com, Yahoo.finance

訂閱：文章 (Atom)

2012年3月19日 星期一

Related articles

2010年2月1日 星期一

2009年10月13日 星期二

2009年9月16日 星期三

Related articles

2009年8月27日 星期四

2009年8月11日 星期二

Related articles

2009年7月4日 星期六

總網頁瀏覽量

2012年3月19日星期一

2010年2月1日星期一

2009年10月13日星期二

2009年9月16日星期三

2009年8月27日星期四

2009年8月11日星期二

2009年7月4日星期六