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| 加洲房市 |
股神巴菲特最新公開表示持續看好美國房市復甦，加碼押注美國房市；全球主要REITs指數從2009年反彈以來，呈現輪漲走勢，由美國領先上漲，今年以來則由亞洲國家接棒，預期在低利環境、通膨持續的情況下，REITs多頭行情將在亞洲、美國、歐洲輪漲推升下持續。
據統計，從2009～2011年以美國REITs指數表現相對強，今年以來美國REITs指數仍續漲，但上漲力度不如亞洲，轉由亞洲明顯走強，就2009年以來的累積漲幅來看，現階段亞洲評價仍有再提升空間。
比較近1年、3年、10年全球股市、債市、REITs指數表現，均由REITs指數表現居首，且由於近年來全球金融市場劇烈震盪，若適度增加REITs資產的配置比重，以股票、債券、與不動產各約1/3的報酬表現，居各種組合配置之首。
元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎分析，今年以來全球REITs指數領先全球股市漲幅約9％，資金又以流入亞洲最為顯著，在現階段低利率、低成長下，REITs因為具有收益性，且景氣可望緩步復甦，不動產價格與租金有回升機會，有利評價提升。
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| San Francisco, CA, and Temporary Housing |
吳宗穎分析，目前美國與日本的基本面最好、其次是香港、澳洲與新加坡，歐洲與英國則受歐債國家拖累，表現相對差，預期在低利與流動性過剩環境下，REITs多頭行情可以走得更久，可以美國與亞太地區高息REITs為布局主軸。
瀚亞亞太REITS基金經理人方定宇說，寬鬆的貨幣政策有助於REITs價格上揚；譬如澳洲今年持續降息，日本央行也擴大實施量化寬鬆，加上今年市場資金明顯青睞高息資產，亞太REITs相關基金才能在績效上創下上漲30％的表現。
摩根多重收益基金經理人奈爾‧納托（Neill Nuttall）表示，美國房市數據再傳佳音，9月新屋開工率急升15％，來到87.2萬棟，優於市場預期，是2008年7月以來新高。新屋開工率更可說是美國景氣的領先指標之一，隨房市景氣回春，將使投資人更有理由看好美國經濟前景，包括REITs、美股都是直接受惠的標的。
群益全球不動產平衡基金經理人李運婷表示，今年不動產市場表現亮眼，就亞洲來說，由於各國央行持續寬鬆貨幣政策，全球資金充裕，加上大陸買家持續前進香港投資，香港資產價格將持續受益，對亞洲的不動產可望帶來支撐。
投資者增加對歐洲地產投資
據英國《金融時報》5日報道，歐洲房地產公司 Internos Global Investors 認為，全球機構投資者對房地產投資的態度正在發生結構性改變，預計機構投資者將會把資產組合中所持房地產資產的比率由目前的5%-8%提升到10%。另據地產公司仲量聯行最新數據，今年前9個月，投資者向歐洲房地產領域凈投入較去年同期顯著提高。
仲量聯行數據顯示，截至9月底，美國投資者向歐洲地產領域凈投入了30.3億美元，較去年同期的18.7億美元增加了62%。跨境進入歐洲房地產領域的總資金額由去年同期的70億美元上升了60%到112億美元。
隨著歐債危機的持續，歐洲銀行業正大力出售所持有的商業地產以鞏固資本金。摩根士丹利預計，歐洲銀行業可能將至多削減7600億美元對商業地產的風險敞口。
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| San Diego, US, Housing |
據《紐約時報》報道，由於歐洲房地產資產在歐債危機背景下降價出售，退休基金、大學捐贈基金和慈善基金會等美國各類機構投資者，目前正爭相以優惠價格從歐洲銀行購買包含商業地產抵押貸款在內的債務投資組合，並有望獲得12%-18%的收益。
Internos Global Investors創始人肖特表示，目前美國機構投資者正在引領全球機構投資者對歐洲房地產領域的投資熱潮，但一些歐洲本土投資者機構也開始對房地產業表現出更大興趣。
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| Europe Housing |
由於冰島的外資無法匯出，投資人紛將資金投入房市，現在冰島官員正努力防止資產泡沫再次形成。據冰島統計局資料，自 2010 年 4 月至今，冰島公寓價格已經上揚 17%，接近 2008 年 3 月危機爆發前的水準。上周冰島平均房價為 3420 冰島克朗 (約 27 萬美元)，交易量較去年同期成長 88%；交易房屋總值 48 億克朗 (約 3800 萬美元)，是去年同期的 1 倍。
《彭博社》報導，自 2008 年冰島房市泡沫破裂，該國國內最大銀行 850 億冰島克朗債務違約後，政府就限制資金匯出冰島。這個做法有效防堵了資金出走潮，但也使將近 80 億克朗資金無處可去，只能再度投入冰島資產，推升了房市與抵押債券需求。
冰島政府現正尋求方法修正資金的不平衡，否則可能使冰島再度陷入房市泡沫破裂的循環。冰島官員 Sigridur Ingibjorg 主張，國會應立法限制外資的投資選擇，比如禁止再把資金投入房地產市場。
冰島克朗在 2008 年房市崩盤後重挫 80%，使該不得不向國際貨幣基金會 (IMF) 尋求援助，以防國家破產。外界認為，資本管制與銀行違約債券的減記是使冰島在 2008 年後至 2010 年第 1 季復甦步調極為緩慢的主因。2009 年冰島經濟萎縮 6.8%、2010 年也收縮 4%，但冰島央行預估，今年經濟成長將為 3.1%，2013 年為 2.2%。
各信評機構也認為，資本管制現已成為冰島經濟復甦的最大威脅，而此機制若逐步退場，也得到 2015 年才會結束。冰島財長 Katrin Juliusdottir 在 10 月初所發表的談話中曾提及，貨幣仍將繼續某種程度的管制，直到冰島改用歐元為止，不過冰島於 2010 年提出入歐申請，談判到現在還未完成。
Ingibjorg 指出，資本管制已經造成經濟不正常，偽裝出經濟樂觀的假象。過去這段時間來，冰島克朗都受到資本管制法條的保護，無法像真實的貨幣一樣作用。
無法離開冰島的外資推升了房市價格，也使房貸債券成為另一個投資標的。冰島抵押貸款市場規模 79 億克朗，許多投資人原本都購買政府支持的放貸機構房屋融資基金 (Housing Finance Fund；HFF) 所發行債券，但現在銀行所發債券的利率更好，使 HFF 面臨顧客流失的問題。
HFF 所發行債券的殖利率必須與 CPI 掛勾，但銀行所發債券的殖利率則高出約 4%。信評機構穆迪指出，由於 HFF 太過依賴政府支持，若政府未準時撥款，它就可能違約。不過基於政府仍會信守承諾，投資人還是可以拿得回資金。
冰島的資本管制使 HFF 的經營愈來愈困難。政府的規定使殖利率偏低，冰島人可以向商業銀行借貸低利貸款，提早償還 HFF 的房貸款項。但 HFF 不能提早償還債權人的資金，形成現金流缺口。再加上 HFF 債券的殖利率下滑，資金的存續缺口 (duration gap) 愈來愈大，HFF 也更加困難。
Ingibjorg 說，資產泡沫正在擴張，房市的發展也偏離正常軌道。冰島國會將於明年 4 月進行選舉，可想而知的是議員不會在選前增加納稅人的負擔。但冰島仍需要決定是否要以增稅或以退休基金來救援 HFF，差別只在於影響到的是這一代人還是下一代。
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| Europe housing |
「一個典型的西班牙人會有 80% 的資產和房地產有關」、「西班牙的房產泡沫曾帶給該國全球最高的房屋自有率，當時每 10 個家庭就有超過 8 個擁有自己的房屋」，把這些段落中的西班牙字眼換成台灣，你可能會覺得讀起來理所當然，完全沒有不自然的感覺 。
西班牙房地產的光景，曾是最繁榮的泡沫之一。受到該國史上最低利率的刺激，西班牙投資熱錢湧進白色海岸 (Costa Blanca) 上的度假別墅、首都馬德里的高級公寓、以及全國各地的新成屋。
據《紐約時報》報導，這樣的狂熱讓西班牙房價在 2007 年達到高峰，但如今只剩下當年的 1/4，而且還看不到底部在哪裡。西班牙正遭逢三年來第二度的衰退，失業率逼近 25%，越來越多西班牙人繳不出房貸，這些人當年都是銀行爭先恐後要貸款給他們的對象。
一本關於西班牙房地產市場的新書指出，目前該國約有 190 萬棟房屋要出售，幾年內還會增加 390 萬棟。但西班牙每年的房屋需求量只有 17.5 萬棟，作者 Borja Mateo 預測，這樣的供需失衡將導致房價下跌 60%。如果他的推算是對的，西班牙房價的底部會只有高點的一成。Mateo也指出，一個典型的西班牙人會有 80% 的資產和房地產有關，這種規模的房價下跌會造成毀滅性的後果，西班牙將面臨的是國家規模的巨大貧窮。
西班牙房貸違約的曝險部位上升至 8760 億美元，許多經濟學家表示，西班牙的大型銀行遲早需要抒困，同時西班牙政府本身也因為主權債務和預算赤字問題而搖搖欲墜，恐怕也自身難保。
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| Spanish housing |
上周末在美國華盛頓舉辦的國際貨幣基金 (IMF) 與世界銀行會議中，對歐洲各國來說最主要的課題就是上述這些狀況的牽連範圍會有多廣。最大的恐懼是歐盟必須援助西班牙，因為這筆援助規模會遠大於先前愛爾蘭、希臘與葡萄牙的抒困援助。
兩年前，愛爾蘭銀行隨著該國房地產市場崩潰，愛爾蘭政府向歐盟與 IMF 索求了 800 億歐元的金援。分析師估計要救西班牙則要 2000 億歐元，約 2640 億美元，這個數字逼近希臘援助金的 2 倍。
上周西班牙央行報告，該國不良貸款已觸及 1994 年以來的新高。儘管政府估計只有 3% 的房貸會停繳，但權威歐洲經濟評論部落格《Fistful of Euros》駐西班牙巴塞隆納經濟學家Edward Hugh 和其他經濟學家則認為實際數字會高出許多，部分放貸機構甚至會面臨兩位數的停繳率。
西班牙 2 月份新屋抵押貸款額與去年相比驟降 46%，該國國家統計局表示，這是該數字從 2004 年刊載以來最大的跌幅。
西班牙的房產泡沫曾帶給該國全球最高的房屋自有率，當時每 10 個家庭就有超過 8 個擁有自己的房屋。
房地產專家估計，自 2007 年金融海嘯以來約有 30 萬筆房地產被銀行收回，由於不願承受損失，銀行僅持有這些房地產未售出，但如今面臨增資壓力，銀行急需將其脫手，折價劇烈導致價格只剩下原本的 40%。
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| US housing surge up in some area, different from Europe in 2012 |
這些銀行的行為和他們的美國同業在房產泡沫其間的舉動如出一轍，西班牙銀行把抵押品賣給投資機構，投資機構又把它們重新包裝成一捆「抵押貸款證券」 (Securitized Mortgage)，提供高收益率賣給保險公司和退休基金等機構投資人。但在作法上有個關鍵性的差異，美國會將次級貸款標示出來，即表示貸款者曾有不良信用記錄，但西班牙則「一級」和「次級」不分。
不過在失業率近 25% 的情況下，兩者的界線也隨之模糊，許多抵押貸款證券正在崩解，引發評級機構的降評潮，然而這些評級機構如標普、穆迪在房產泡沫中都給了這些抵押貸款最高評等，在美國經驗中也是如此。
西班牙交易抵押貸款證券的基金經理人協會網站顯示，部分資產已過期 90 天以上的抵押貸款證券有些已上升到 14%。
一位買賣抵押貸款證券的不具名投資銀行家表示，情形非常恐怖，每一季的數字都在惡化。據該協會網站顯示，表現最差的抵押貸款證券是由Bankia 銀行支持的，該銀行是西班牙最大的住房貸款提供者。
直到最近，銀行開始用原價買回表現最差的抵押貸款證券，用意是要保護海外投資人以避免它們撤資，維護銀行的投資地位。但隨著越來越多貸款違約，資本也越來越稀有且珍貴，一些銀行如今面臨折價買回抵押貸款證券的窘境，折扣約為 7-9 折。
許多分析師表示，西班牙房價跌幅的官方數字是 25%，但這無法真實反應房價下跌的嚴重程度，等到價格修正完成，銀行與證券投資者認列損失，西班牙經濟的傷痕將幾乎無法癒合。
西班牙是否能夠消化這些損失？目前該國政府自己的抒困基金幾乎要把銀彈用罄了，馬德里境內還出現矛盾的主張，提議讓銀行借錢給政府讓抒困基金能繼續營運。
華爾街日報：多數經濟學者認為美國房市泡沫最壞狀況已經結束
華爾街日報於21日報導，根據該報的最新調查，將近二比一的經濟學者表示美國房市泡沫最壞狀況已經結束。不過，受訪者仍普遍預期明年平均房屋賣價會下跌。房價經過多年來二位數的強勁增長後，今年終於停止漲勢。49位受訪的經濟學者預估今年的聯邦房屋企業督察辦公室指數將上升2.8%，但明年則會下降0.5%，與2005年13.4%的成長率形成強烈對比。
受訪的經濟學者們對明年房價走勢看法分歧，其中有20位預期明年房價上漲，24位預測下跌。看空者表示，大量的新建房屋空屋將壓低明年上半年的房價。
華爾街日報：多數經濟學者認為美國房市泡沫最壞狀況已經結束
華爾街日報於21日報導，根據該報的最新調查，將近二比一的經濟學者表示美國房市泡沫最壞狀況已經結束。不過，受訪者仍普遍預期明年平均房屋賣價會下跌。房價經過多年來二位數的強勁增長後，今年終於停止漲勢。49位受訪的經濟學者預估今年的聯邦房屋企業督察辦公室指數將上升2.8%，但明年則會下降0.5%，與2005年13.4%的成長率形成強烈對比。
受訪的經濟學者們對明年房價走勢看法分歧，其中有20位預期明年房價上漲，24位預測下跌。看空者表示，大量的新建房屋空屋將壓低明年上半年的房價。
分析
- 美國消費指數受美國房地產下跌影響太大了，因此注意美國房地產是非常重要的；
- 如果美國持續維持低利率，美國房地產極可能止跌上揚；
- 西班牙的房產泡沫曾帶給該國全球最高的房屋自有率，現在房產泡沫破了，西班牙銀行面臨困難；
- 歐美在房地產遇到之情況是不同的，美國許多房地產止跌上揚，而歐洲希臘、西班牙、義大利正經歷房地產價格大跌；
- 美國房地產觀察指標是很重要，仔細觀察 REITS 低點，有些是 REITS 兼老人商機，應該是較安全配息標的；
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