2012年5月11日 星期五

為什麼公教人員較易養房? - 房貸泡沫之分析 ( Taipei housing price issue )

New housing Three houses being built on the pl...
New housing Three houses being built on the plot of an old house that has been demolished. (Photo credit: Wikipedia)
銀行公教房貸專案已擴及直系血親,利率下殺至1.3%,可貸額度最高達九成。 

繼華南銀行推出1.3%超低利率的公教人員房貸,彰化銀行也跟進,不僅利率同樣只有1.3%,額度最高可達九成,是目前各銀行自辦公教人員房貸中,利率最低、額度最高的房貸專案。
一般來說,公教人員房貸,屋主必須具備公教人員身分,才能申請;彰銀表示,這項專案已擴及公教人員的「直系血親」,換言之,子女購屋,可以擔任公教人員的父母親作為擔保,向銀行直接申請1.3%的低利房貸。

此外,彰銀對公教人員的適用範圍也比其他行庫更廣,除中央及地方公務人員、公營事業編制內員工外,還包括公立老師、軍訓教官、公立軍醫院的醫護人員等都納入公教名單。
華銀也承作公教人員房屋貸款,利率同樣是1.3%、貸款期限最長20年。不同於彰銀,華銀是透過「公開招標」取得這項業務。據統計,華銀放款餘額已逾200億元,彰銀總放款額也有60億元,公營行庫對公教人員房貸專案,總放款額度都沒有上限的限制。
天母房子

彰銀過去曾辦理公開招標取得的公教人員房貸業務,彰銀表示,從過去的經驗中得知公教人員消費貸款專案的逾放比趨近於「零」,還能透過房貸往來帶進信用卡、財富管理等業務,進而增加手續費收入。

據了解,民營銀行包括國泰世華與台北富邦銀行等,也陸續推出公教人員專案,目前優惠期間最低利率多介於1.39%至1.51%,是採取指標利率固定加碼計息。公股銀行表示,民營銀行推出的公教人員專案,部分有貸款額度最高三成的限制,剩餘額度必須以1.6%的利率申請,核算下來,並沒有比其他優惠專案還要省息,貸款人最好詳細計算後,在考慮是否申貸。
華銀公教人員房貸,雖然貸款成數最高八五成,申請人卻可額外申請「裝潢」貸款,額度最高100萬元,利率為2.88%。

政府優惠房貸

大眾銀行目前配合政府辦理:

內政部青年安心成家方案購置住宅貸款
內政部購置住宅貸款利息補貼

總費用年百分率說明及注意事項:

總費用年百分率為 2.28%~4.63%

計算範例說明:

貸款金額: $2,000,000 ,貸款期間: 20 年,貸款利率: 2.25%~4.57% ,各項相關費用總金額: $ 6,000 元 ~10,000 元


1字頭利率房貸 快沒了 合庫8月首購升至2.47% ( 2012/8/18 )

公股行庫合作金庫8月起調升房貸利率,除政府優惠貸款外,首購族房貸利率一舉調升至2.47%,成為全國率先「升息」之金融機構。根據最新統計,多數銀行一般型房貸利率皆突破2%,也象徵持續許久的1字頭房貸利率即將進入歷史

公股行庫在此時宣布調升房貸利率,難免引人遐想。合作金庫表示,並非配合政府打房,也無收到主管機關任何指示,純粹屬內部放款授信結構調整。由於合作金庫房貸放款已接近整體放款比例30%,為了避免房貸放款量持續上升,不得不在此時調升固定加碼利率,意在以「升」制量,致使原先指數型房貸一段式利率自1.97%上升至2.47%。

除合庫調升房貸利率外,彰銀也表示跟進,調升指數型房貸利率,但其他公股行庫如台銀、土銀與一銀等都選擇暫不調整。民營銀行方面,台北富邦銀行指出,基於資金成本考量,指數型房貸利率自8月起微幅調升,其中公教人員購屋優惠貸款自1.84%調升至1.90%,國泰世華銀行與中國信託則保持觀望態度。根據統計,目前國內多數大型銀行指數型房貸利率都高於2%,維持許久的1字頭利率即將走入歷史。

貸100萬月息多416元

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,銀行調升房貸利率的幅度不大,對整體房市僅有短期影響,不至於造成衝擊;若以貸款100萬元,利率1.97%與2.47%試算,月息相差416元,購屋財務壓力不算太大。反倒是央行祭出貸款成數限縮令,提升台北市等部分區域自備款成數,將使購屋者面對龐大資金壓力。

合作金庫建議,有申請房貸需要的購屋者還是盡量依據自身條件,選擇政府推出的相關優惠貸款,享受相對較低的利率,或者備齊相關工作、財務與信用證明,向申辦銀行爭取適合自己之貸款成數與利率。


分析

  • 一般勞工房屋貸款利息是1.68% ~ 2.45%時,公教人員房屋優惠貸款利息是1.30%,甚致有時候公教人員優惠貸款利息是低於1.0%,但限定在200萬額度,因此,概估台灣總房貸7兆裡, 公教人員占的比率占超50%以上 ,單單2012全國公教人員房貸去年總放款額度衝破700億元,今年至目前為止,總貸放金額則是超過了1,000億元,申請客戶數超過1.3萬人,最高核貸額度是房屋市價的8成左右 , 占60%是軍公教人員房貸 , 因此,銀行提供給 軍公教人員總貸款之優惠遠比一般勞工好許多,這也是公教人員較易養房主因。
  • 例如:劉憶如十年內九次申報九度換房,王如玄專攻軍宅高差價,致富高手政府口口聲聲說要打房,要伸張居住正義,然而奢侈稅沒路用,實價課稅祇聞樓梯響……攤開大官換屋史,經濟部長劉憶如貸款四二○三萬七千餘元,但每申報一次財產,就看到她換房子!勞委會主委王如玄購屋還能當債權人,投資軍宅,兩年後,零負債,存款千萬!從劉憶如過去的財產申報資料可發現,投資房地產一直是她最主要的理財之道。早在她擔任無黨聯盟與親民黨立委時期,買房賣房的頻率都算高。2002年,劉憶如首次擔任立委得申報財產,雖然存款不到百萬元不用申報,但在永春捷運站附近、陽明山華岡段、美國都有房產,在永吉路有個十來坪的套房,同時在台中市南屯還有四、五百坪土地,當時劉憶如的購屋貸款就有一千九百萬多元。房地產是劉憶如出入最頻繁、最重要的投資。從二○○四年到二○○七年,劉憶如每申報一次財產,就看到她多一間房子;房子或許不大,但這樣的買房速度實在驚人!尤其二○○四年,劉憶如的財產申報上,已不見陽明山華岡段和美國的房產,卻在桃園縣龍潭置產,並替女兒買下內湖區西湖段保護區的四、五百坪土地,儘管房貸逾二千三百萬元,但存款也超過三百萬元,同時劉憶如也向復華證卷融資買進上百萬元股票。
  • 由整個國家資源看,更看出公教人員有許多不合理的優惠,不管在社會福利、退休給付、房屋貸款都太優惠公教人員,形成勞工是次等公民之現象。 由整個房貸超過7兆超過GDP50%、政府支出成長率大於經濟成長率、國債看超過5.8兆超過GDP40%,台灣正走上房貸泡沫、 國債泡沫同時出現時期,馬總統只要驅動錯誤經濟改革方向,『二次風暴』恐怕是本土性金融風暴及經濟衰退同時來到;
  • 學者大聲疾呼「台灣房價泡沬很大」、以及「今年是看起來榮景的一年,卻也可能是風暴的一年」;今(4)日有房地產業者指出,今年不會看到房地產泡沫,但3年後將會看到泡沫,而泡沫則看區域、看產品,像是大規模推案的地區,如新莊、南港、林口等,投資客大於自住客的區域,2、3年後就有泡沫的危險;再例如不適合的產品,像豪宅區的小套房、一般住宅區的大坪數豪宅,也可能出現泡沫危機。預估馬總統政策可能提早讓 房價泡沬破滅。
  • 奢侈稅騙很大,中央沒肥到,地方先受害,9個月才26.6億,台北市一年卻減收近百億,中央喊課奢侈稅,還預估上路後一年可增加稅收150億元,結果從100年6月1日上路至今9個月以來,實際課徵才26.6億元,預估達成率僅17.7%,其中不動產部分僅課16.9億元,但受到奢侈稅衝擊影響的契稅卻減少34%,土地增值稅更減少近40%,這個中央政府根本是打房不成,卻害了地方政府。
  • 公教人員購屋優惠貸款自1.84%調升至1.90%,國泰世華銀行與中國信託則保持觀望態度。根據統計,目前國內多數大型銀行指數型房貸利率都高於2%,維持許久的1字頭利率即將走入歷史
  • 奢侈稅既不能讓上班族買的起北市房子,又增加國債且增加建築業無薪假,不是解決上班族買的起北市房子的好方法,要學新加坡蓋國民宅之方法是最佳方法,讓無殼上班族來申請,上班族只要繳3%頭款,每月有利息,政府開始規劃國民宅讓無殼上班族來選擇
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4 則留言:

匿名 提到...

我在其他銀行可以貸到八成五,公教貸款只有六成五,差很大吧

TrueOfLife 提到...

這我不清楚,一般公教房貸利率較低,所以可貸成數 下降? 而且,每一公家單位也有不同的優惠貸款,我知道的就是像200萬優惠貸款利率比公教房貸利率更低。

匿名 提到...

因為公教貸款(房貸部分)只有一家承作,幾次的經驗覺得估價並不是很高,大都在七成以下。

  我自己在想是不是某間銀行想要配搭利率較高的信貸來cover房貸……

  建議公教貸款或XX貸款,最好是起碼要有兩間以上的銀行承作比較好。

TrueOfLife 提到...

房屋貸款最好是起碼要有兩間以上的銀行承作比較好。

我不喜歡也不用貸款,不過台灣房貸利息低,還可以貸款買房,真搞不懂房價已不太漲為什麼要貸款買房?

我本來想買高雄房當租金收入,後來做罷,因為空屋還是太多,出租率8成