Image via Wikipedia房價“跌跌不休” 美房市“二次探底”擔憂再起
儘管距離泡沫破裂已經快五年，籠罩在美國房地產市場上的“寒氣”仍未驅散。最新數據顯示，具有標桿意義的標普/凱斯-席勒全美20個大城市房價指數在10月份出現同比0.8%的下降，跌幅不僅遠高於預期，而且創下十個月來新高。分析人士據此預計，明年美國房價還將進一步下跌，房市將“二次探底”；但也有樂觀觀點認為，美國房地產市場最壞的時期已經過去，明年將開始逐步改善。
房價或于2011觸底
標準普爾公司12月28日公佈的數據顯示，標普/凱斯-席勒全美20個大城市的房價指數環比下降1.3%，同比下降0.8%，跌幅高於預期，並創出十個月新高。至此，美國20個大城市的房價自2006年的高點至今已累計下滑超過32%。
對此，有“末日博士”之稱的美國紐約大學經濟學教授魯比尼表示，美國房市正陷入雙底衰退之中，10月份的房價指數印證了這一點。他認為，除了低於趨勢水準的經濟增速之外，政府稅費減免政策到期以及止贖文件錯亂等導致的銀行房屋止贖程式中止等因素，都令房價承壓。不過魯比尼並未預計美國總體經濟將出現雙底衰退，他表示除房地產外，美國經濟的其他領域正在復蘇。
無獨有偶，標準普爾指數委員會主席大衛·布裏澤也認為“房市二次探底即將到來”。他說：“10月份的數據沒有帶來任何好消息，全國的房價仍在繼續下跌。”美銀美林經濟學家梅耶預計，美國房價將繼續下滑直到“明年達到一個脆弱的底部”。
美國房地產數據提供商Zillow公司首席經濟學家漢弗萊斯預計，在明年下半年觸底前，美國房價還將下滑5%-7%。他認為，因擔憂房價將進一步下滑，買家在購房方面仍態度謹慎，美國房地產市場上的供應遠遠高於需求。據統計，包括已經和即將止贖的房屋在內，美國房屋庫存量已達到720萬套，需要21個月才能全部消化。
Zillow公司日前披露的數據顯示，今年以來美國房市總市值已經蒸發1.7萬億美元，這使得四年來美國房市累計蒸發的總市值高達9萬億美元。
標準普爾國際債信評等公司（Standard & Poor's）二十八日公布的最新統計，購屋民眾減少，加上數以百萬計法拍屋出現在市面，研判美國各地房價明年會持續下跌，美國紐約大學教授羅比尼更直說「美房市陷入二度衰退」。
標普公布的「標準普爾與凱斯席勒房屋價格索引」（S&P/Case
-Shiller Home Price Indices）指出，今年八月、九月、十月全美各地房屋價格統計做成的十月全美房價平均值，比今年九月份公布的數值下跌百分之一點三。
報告結果也顯示，全美所有城市都出現房價每個月逐漸下跌趨勢，前一次出現這種狀況是二○○九年二月。波特蘭、達拉斯、丹佛市、北卡羅來納州沙洛特（Charlotte）、佛羅里達州坦帕（Tampa）等城市，更是連續四個月一路下滑，其中，以亞特蘭大的房價跌幅最大，十月的平均值比九月平均值下跌百分之二點九。
這項統計報告指出，美國房市仍然低迷，加上數以百萬計的法拍屋出現在房地產市場，使得房市供應大於需求，造成房價持續下降，這個趨勢預期在二○一一年還會持續下去，因此許多民眾擔心房價仍未到谷底，使得他們對於買房子也抱持觀望態度。
羅比尼點名美國房市衰退主因之一，是政府提供首次購屋者稅務優惠結束，再次打擊房市。
不過羅比尼也強調，雖然美國經濟其它領域並未顯示有二度衰退的現象，但GDP成長百分之二點七不足以拉抬就業，未來長時間失業率徘徊百分之九以上，居高不下。
美國周二公佈最新經濟指標，10月份消費者信心指數雖溫和改善，但仍在低點徘徊，顯示就業市場未見改善，消費者對經濟前景看法仍舊低落。此外，8月份美國房價指數下滑，終結前幾個月指數上揚走勢，因政府減稅優惠到期，導致房市支撐力道即消減。
紐約經濟諮商理事會周二公佈，10月消費者信心指數由9月修正後的48.6揚升至50.2，優於經濟學家預估水準。
10月現況指數亦由9月的23.3上升至23.9。消費者對未來6個月景氣的預期指數則達67.8，亦高於9月的65.5。
消費者對於就業市場依舊悲觀。10月份受訪者中，認為工作好找的比例降至今年最低；預期未來6個月薪水會增加的比例為2009年4月以來最低，僅9.1％。
理事會研究主任法蘭柯指出，「消費者對經濟現狀的評估看法沒有太大改變，因就業市況未有顯著改善。」
另一方面，美國發布8月份標普/凱斯席勒房價指數，20個主要城市房價指數較7月下跌0.2％，其中有15個城市房價較7月衰退，跌幅最大的都會區為鳳凰城，房價月減1.3％。房價上揚的5個城市分別是底特律、芝加哥、華盛頓、紐約、拉斯維加斯。
若與2009年4月的房價谷底相比，8月份20大城房價已累漲6.7％，不過仍較2006年7月的高峰滑落近28％，專家預料未來幾個月房價仍將續跌。
拜政府首次購屋減稅優惠政策所賜，房價自4月起開始走揚，但隨著該項振興房市措施到期，買氣也隨之降溫。
8月份10個主要城市房價月減0.1％，年增2.6％。20大城房價亦較去年同期走高1.7％，不過年增幅度低於7月份達3.2％的表現。
標準普爾指數委員會主席布里哲稱此數據「令人失望」，認為房價普遍下滑，仍在低點震盪。
上周末美國又有 4 家銀行倒閉，使得今年倒閉的美國銀行家數超越去年紀錄。顯示美國銀行業仍受到金融危機衝擊餘波影響。
美國金管單位上周末關閉了 4 家銀行，其中 2 家位於加州，另外 2 家分別位於華盛頓州及馬里蘭州。這使得今年累積倒閉銀行家數增至 143 家，超越去年的 140 家。另一方面，自 2007 年以來，美國次級房貸體系崩盤及後續效應，一共造成了 311 家美國金融機構倒閉。
美國券商 KBW (Keefe, Bruyette & Woods) 指出，最近一波倒閉銀行，大多擁有比重龐大的建築貸款。例如最近一家倒閉的銀行，持有的建築貸款比例高達 43%，遠高於業界平均 7.2%。
G20通過「首爾宣言」，主張由市場決定匯率制度，並注意貿易失衡影響。高盛證券經濟學家威爾森（Dominic Wilson）表示，若欲將貿易赤字拉低至符合美國內部自然平衡水準，美元價值還要再貶10％，相對的，台幣還有23％的升值空間。
美國祭出QE2後，匯率大戰成為G20焦點，美國大量印鈔票結果，更讓熱錢大量流進台灣，逼得央行必須天天尾盤出手，堅守帳上挺住30元以上的台幣收盤價。不過，因為台幣波動越來越大，所有的人都在問，美元還要貶多深才夠，相對的台幣到底守得住，守不住。
根據高盛發布報告指出，投資人千萬別低估美元還可能繼續往下貶的走勢。因為如果全球貿易間的不平衡想取得大幅縮減，美元還要從目前的水準再貶值。
如果美元走貶趨勢不變，貶值的對象，將再不會只是傳統預期的歐元及日元，而是轉到新興開發中亞洲國家的貨幣。
高盛指出，美國經濟復甦在今年6月呈現動力減緩後，歐元及日元兌美元的匯價，就開始往上衝，1歐元由1.37美元，升到1.42美元；日圓兌美元最近也衝到80日圓的15年新高點。
威爾森認為，為達到國際貿易平衡，美元、歐元及日圓最近幾周的匯率變動更加激烈，中國也因人民幣盯住美元，而產生通膨壓力。
除了美元以外，目前還有澳洲、紐西蘭、及加拿大等大宗商品出口國的貨幣，有被高估問題，且超越美元。
相對地，全球最被低估的貨幣都來自新興亞洲國家，分別為人民幣、星元、台幣及馬幣。因此，如果要促進貿易平衡，人民幣經通膨調整後，應該還要實質升值19％，星元需升值23％，台幣需升值23％，馬幣需升值13％。
分析與評論
- 美國只有大量引進買房移民，可以讓房價回升，看不出有其他方法可以加速消化法拍屋。
- 美國持續印美元，並沒有使美國利息再大幅下降，如果沒有方法可以加速消化法拍屋，美銀行持續倒閉。
