Journal Of Life

2012年11月12日星期一

泰勒·史薇芙特 (Taylor Swift) 鄉村情歌選集 ( Taylor Swift Female Country Song Playlist )

You Belong with Me (Photo credit: Wikipedia)

Taylor Swift 美國鄉村音樂女創作歌手、吉他歌手、演員。她是我最喜歡鄉村女創作歌手，根據 Nielsen SoundScan，絲薇芙特在2008年總共賣出400萬份專輯，這使得她成為美國當年最暢銷音樂人。2010年1月31日，絲薇芙特以專輯《放手去愛》獲得第52屆葛萊美獎年度最佳專輯獎。

2010年1月，Nielsen SoundScan統計顯示絲薇芙特目前一共銷售超過243萬首數位歌曲，亦是音樂史上最高銷量的數位唱片歌手。

Taylor的專輯《Fearless》之前一共在告示牌專輯榜拿下11週冠軍，至今已賣出620萬張,全球已突破863萬張。即使是本屆葛萊美大贏家Robert Planet與Alison Krauss的得獎專輯有葛萊美得獎光環加持，仍不敵Taylor的威力，只能屈居亞軍。擁有亮眼外型與創作才華的Taylor被認為是從一群迪士尼偶像與選秀冠軍中殺出重圍的樂壇新希望，Taylor swift「國民小公主」的魅力正準備在全球開始蔓延。

2012年，Taylor的專輯《紅》，狂破美國首週專輯銷售、iTunes、告示牌3大紀錄！以120萬張的首週銷量，打破美國歌壇10年來的首週銷售紀錄，這是她繼2010年發行的「愛的告白」之後，第2張首週銷售破百萬專輯。

Taylor10歲就立志當歌手，13歲時父母為了達成Taylor的音樂夢想，舉家搬到美國音樂重地納什維爾，Taylor也成為Sony版權公司最年輕的簽約創作人。Taylor17歲發行首張「同名專輯」立刻一炮而紅，銷售突破超過400萬張，創下令多少天王天后望其項背的驚人成績，Taylor的創作才華更讓她入圍葛萊美最佳新人獎。她發行所有專輯總共超過1000萬張。

Taylor的MySpace博客已超過7600萬人次造訪，一共100萬人加入為好友，作品更是被點播超過1億6400萬次，連續兩年成為MySpace搜尋關鍵字冠軍，成為目前網路上最熱門的歌手。Taylor的歌曲一共付費下載 1100萬次，更創下史上第一人在一年之內連創 6 首發行首週空降前20名的紀錄。Taylor還接連成為《滾石雜誌》、《告示牌》、《Seventeen》、《Cosmo Girl》、《Teen Vogue》等雜誌的封面人物。

参考： http://www.babyonlinedress.com

2012年11月11日星期日

日本 Softbank 擴大電信運營至美國及 Verizon 全 LTE 網路 - 分析

201億美元吞掉Sprint 軟銀豪賭運營商未來布局北美攻略

Verizon LTE coverage

日本第二大富豪、軟銀創始人及董事長孫正義正進行一場豪賭。本周，軟銀正式宣佈201億美元收購美國第三大電信運營商 Sprint 70%的股權。

由此，Sprint 和日本軟銀用戶總數達9600萬。此前連虧不止、凈負債150億美元的 Sprint 得以清償債務、改善財務狀況，並可進行必要的關鍵收購。

孫正義稱，這場交易將為日本電信運營商軟銀和Sprint帶來協同效應。但不少電信業內分析人士認為，若僅僅是設備和終端採購，則相關效應帶來的裨益並不明顯。Cyber Agent北京公司總經理戴周穎認為，孫正義的破釜沉舟背后，或有為軟銀電信、媒體、內容、投資業務體系甚至日系陣營設立北美移動互聯網的開拓前導站的意圖。

孫正義說，藉此交易，希望推動世界上最大的市場之一的移動互聯網革命。

201億美元豪賭

軟銀 Softbank 是日本第三大電信運營商，名列NTT DoCoMo和KDDI之后。它的前身是沃達豐空中通信(VODAFONE)的日本分公司，2006年，孫正義旗下的軟銀斥資170億美元將其收購，這是此前軟銀最大的一筆併購交易，也正是經此役，軟銀切入了移動業務。

Sprint 在美國排名也是第三，但相比AT&T 和 Verizon 規模遜色不少，用戶不及前兩者一半，目前 Sprint 的下一代 4G LTE 網絡覆蓋城市還不到 20 個，而Verizon的佈局則已接近400個城市。

有意思的是，兩家公司的興衰與 iPhone 這一明星移動終端有關。軟銀在日本崛起，很大程度得益於它於2008年獲得了 iPhone 的獨家銷售權，打破了日本通信市場的封閉王國以及原有的移動數據業務、服務模式。

得益於此，軟銀用戶量增長迅速，2008年~2011年連續4年獲得日本凈增用戶量年度冠軍。(接下頁)

大洋彼岸，不甘被持續冷落的 Sprint 也不惜血本砸鍋賣鐵地與蘋果合作。早先宣佈的計劃顯示，Sprint 未來4年內打算為此投入200億美元，銷售3050萬部 iPhone。為了增強競爭力，Sprint 還得首先投資70億美元進行網絡升級，併每部 iPhone 補貼500美元。

而在此之前，Sprint已連續虧損19個季度，凈負債150億美元。

孫正義為其帶來新的生機。軟銀的注資將大大緩解其債務壓力，提高現金流動性，併關鍵的併購提供了支持。Sprint 打算購買其合作伙 Clearwire 公司等，Clearwire 擁有Sprint所需的無線頻譜。

Softbank merged US Sprint

而對軟銀而言，則藉此走出了狹小的日本市場邁向全球。此前日本市場內KDDI也開始銷售iPhone，德國電信諮詢公司中國區高級顧問譚炎明認為，在日本本土，軟銀的進一步提升難度已更大，勢必需要走出去了。

孫正義也充分表達了他的雄心。“我是一個男人，任何一個男人都想成為第一。”在宣佈併購案時他如是說。

在併購Sprint前不久，軟銀剛剛在日本市場以23億美元併購了國內一家小型運營商eAccess，由此將超過KDDI，攀上日本國內第二的位置。

市場研究公司iHS iSuppli公佈的數據顯示，軟銀和Sprint用戶總數合計已達9600萬，還落后於Verizon公司2011年的1.08億和AT&T的1.03億。

根據路透社的數據，這宗併購案將成為30多年來日本公司在美國市場最大的併購案。也是2012年以來外國公司收購美國公司金額最大的一宗併購案。(接下頁)

Sprint 此前凈負債已達150億美元，而軟銀擁有凈負債約100億美元。不過孫正義對此看來並不太在意，他說銀行正在問他是否要更多貸款。

日系運營商雁陣

:LTE Uplink peak data rate

巨額併購案令業內興奮，不過如此高昂的代價之下，對於軟銀的收購動機和未來整合前景不少投資者和業內人士仍感迷惑。

事實上，併購消息傳出之初，軟銀股價下跌也顯示出了市場對此的擔心。

孫正義則聲稱交易蘊含著潛在的協同效應，他說這其中將包括智能手機採購量和總的網絡設備採購量。

譚炎明說，這或許略有道理，畢竟通信運營商是徹底的規模經濟，軟銀加Sprint總體量提升，確會帶來一些積極因素。他認為，軟銀此舉可能是想效仿3G普及時和記黃埔在全球的擴張，藉著通信技術再度升級換代之際啟動全球佈局。

分析師們多數都對孫的表態感到疑慮，電信業合併的協同效應主要來自於無線網絡的整合，而並非採購量增加帶來的終端和設備折扣，而軟銀的日本市場和Sprint的美國市場很難直接整合。

中金證券電信分析師陳昊飛認為，相關網絡協同眼下並無太高預期。軟銀的LTE數據業務在日本的確頗有創新特色，但日本市場的消費習慣、內容服務特點以及基站佈局經驗很難直接移植到美國。如果協同僅僅是設備和終端採購，則想象空間很有限，“早年聯通和西班牙電信也協同採購，但對業績改善也沒有明顯貢獻。”

《日經》新聞引述日本 KDDI 電信公司社長田中孝司(Takashi Tanaka)的話表示，該公司去年拒收購 Sprint的提案，理由是直接協同效益有限。(接下頁)

也有觀點認為，軟銀的收購是看中了美國市場的頻譜資源。

陳昊飛說單純從電信運營商生意角度，尚難看清，軟銀這宗巨額收購的清晰利益基點，“估計是在單純的電信業務之外，作為著名投資者的軟銀有更多北美市場整合想法。”

熟悉日本移動互聯網業和投資界的Cyber Agent北京公司總經理戴周穎認為，孫正義考慮的或許是為軟銀的綜合投資佈局甚至整個日系移動互聯網陣營進入北美市場設立堅實的橋頭堡。

“日本人在北美移動互聯網領域中賺錢了。”戴周穎說，Cyber Agent自己的一款手機游戲《巴哈姆特之怒》在北美App Store的暢銷榜上就曾連續數周排名第一，整個日系陣營充分意識到了北美尤其是美國市場在全球移動互聯網和移動通信應用領域的核心位置，紛紛開始了進軍北美謀求全球化的戰略。

如GREE、DeNA等日系社交網站、游戲廠商都紛紛在美國設立機構、開拓當地市場。

戴周穎認為，這些來自日本的公司在北美市場需要更多的支持。軟銀在日本有電信運營商、媒體(日本雅虎)、內容等各類完整的佈局。譬如孫正義的弟弟孫泰藏就創立了一家叫做jungho的公司，其開發的游戲《Puzzle Of Dragon》在日本國內此前就連續8周排名第一，它也獲得了軟銀的投資。現在，孫正義或許想為其投資經營的業鏈群甚至整個日系陣營在北美樹立一個前導的橋頭堡，因而策動了對Sprint的收購，得以切進北美移動互聯網市場。

“進入另外一個國家的市場，對於媒體、游戲、社交服務等公司而言，通過智能手機將是一個好的選擇，”戴周穎認為，軟銀收購Sprint將使得日系公司的北美攻略更為順暢。

更何況，電信運營商也在致力於重拾對於移動互聯服務的介入，以避免“管道化”。如中移動入股科大訊飛便是這類案例。

軟銀也並不孤單。今年5月，著名硅谷新貴 Pinterest 完成的1億美元融資中，領銜投資者也正是一個日本身影——日本電商巨頭、全球第三大零售商樂天。這家公司過去3年間在全球範圍內斥資16億美元併購投資，在北美它就收購了美國零售商 Buy.com。孫正義說，智能手機正在成為移動通信的核心，美國正是該領域的龍頭。

Verizon的CFO預計2013年中完成4G LTE建設 (Verizon CFO predicts mid-2013 completion for 4G LTE buildout )

儘管AT＆T最近承諾，以加強其基礎設施，積極的4G LTE部署 ... ，比原計劃提前幾個月完成自己的 buildout. ( Despite AT&T's recent commitment to reinforce its infrastructure, aggressive 4G LTE deployment will have an early payoff next year for rival Verizon Wireless as the carrier completes its own buildout months ahead of schedule. )

在 Wells Fargo Securities Technology 電信會議裡的談話，Verizon首席財務官弗蘭 Shammo 宣布，營運商會比原計劃提前6個月完成LTE網絡工作。( While speaking at the Wells Fargo Securities Technology, Media; Telecom Conference Thursday, Verizon Chief Financial Officer Fran Shammo announced the carrier would wrap up work on its LTE network six months earlier than originally planned. )

根據一份報告，從Fierce Wireless資料 Shammo表示，Verizon的LTE網絡已覆蓋2.6億 - 大約80％的美國人口 - 在今年年底預計將達到2.6億。( According to a report from Fierce Wireless, Shammo said Verizon's LTE network now covers 250 million people - roughly 80 percent of the U.S. population - and is expected to reach 260 million by year's end. )

“你可以看到，人們大規模遷移至該網絡，Shammo說：”隨著Verizon的第三季度業績，其中顯示1490萬付費的設備正在利用其LTE網絡。( "You can see that people are massively migrating to that network," Shammo said in the wake of Verizon's third-quarter results, which revealed 14.9 million postpaid devices now using its LTE network. )

Verizon將於2013年中完成4G LTE網路 Verizon to Complete 4G LTE Rollout by Mid-2013

Galaxy Note II launch in Verizon

所有 Verizon Wireless 的4G LTE設備客戶都可以於明年年中連接運營商的超高速網絡，公司高管昨日表示。( All Verizon Wireless customers with a 4G LTE device should have access to the carrier's super-fast network by the middle of next year, a company executive said yesterday. )

Speaking at the Wells Fargo Securities Technology, Media; Telecom Conference in New York, Verizon's chief financial officer, Fran Shammo, said the company is aiming to complete its 4G LTE network rollout by mid-2013. He added that Verizon's 4G LTE network, as well as its device lineup, has contributed to recent revenue growth.

“我們的領先的4G LTE覆蓋足跡及我們建立可靠性聲譽，我覺得口碑是傳播從可靠性的角度來看，我們有優越的網絡和4G LTE，我們的覆蓋範圍...我認為，他說：“我們有更多的 4G LTE 覆蓋面比我們的所有競爭對手的總和大。 “我們將於2013年中完成了這個Build。” ( "Our lead on 4G LTE and the footprint that we cover, and the reliability that our reputation has been built on… I think word of mouth is spreading that we have the superior network from a reliability standpoint and that the 4G LTE and our coverage … I think we say that we have more coverage than all of our competitors combined," he said. "We will have completed this build by mid-2013." )

根據 Verizon 的網站；Verizon 的馬凱特，密歇根州，2個月提前中旬上個月推出了的四百 4G LTE市場。運營商的4G LTE網絡，現已在419個城市，覆蓋近75％的美國人口。( Verizon mid-last month launched its 400th 4G LTE market in Marquette, Mich., two months ahead of schedule. The carrier's 4G LTE network is now available in 419 cities, covering nearly 75 percent of the U.S. population, according to Verizon's website. )

Shammo承認，Verizon的4G LTE網絡遇到了一些問題，開始了一個新的網絡時，他說是正常的，但今天是“非常穩定”的。( Shammo acknowledged that Verizon's 4G LTE network experienced some issues early on, which he said is normal when starting up a new network, but said it is "extremely stable" today. )

“人們正在大量遷移到 VZW 網絡，Shammo說。” ( "People are massively migrating to that network," Shammo said. )

在九月底，約35％的總數據流量超過Verizon的4G LTE網絡，Verizon公司的技術總監 Nicola Palmer 說，上個月在MobileCON2012年在聖地亞哥。在未來幾個月內時，帕爾默預計“多數”的客戶將使用4G LTE數據。( At the end of September, approximately 35 percent of total data traffic was traveling over Verizon's 4G LTE network, Nicola Palmer, Verizon chief technical officer said last month at MobileCON 2012 in San Diego. In the coming months, Palmer expects a "majority" of customers to be using 4G LTE data. )

在美國，Verizon公司是領先的4G LTE負責，但，載體有一點的一個良好的開端。 2010年12月正式上線，Verizon的網絡，AT＆T在2011年年底紛紛效仿。 Sprint公司推出了其網絡在7月，T-Mobile計劃明年推出。( Verizon is leading the 4G LTE charge in the U.S., but the carrier got a bit of a head start. The Verizon network went live in Dec. 2010, and AT&T followed suit in late 2011. Sprint launched its network in July, and T-Mobile plans to roll out next year. )

分析

4G LTE 網絡將在美國大發行，新的 4G LTE 網絡會完全淘汰 2G、3G，所以 Qualcomm 做擁 3G 專利區域將大大解放，無線行動寬頻網絡將大幅降低成本，4G LTE 結合 Wifi 將是大趨勢；
台灣需注意 4G LTE 網絡將在美國大解放下，許多新商機將出現，結合 4G LTE 之 Smart Phone 及平板智能裝置將大幅增加；
結合 4G LTE 之 Window 8 RT 、 Google Chromebook 、iPad 及 ultrabook 將於 2013 有大成長，台灣需加強研發；
VZW 將於 2013 年底大幅停掉其 CDMA 2G、3G 網路，是否刺激全球加速收掉 2G、3G 網路是一件值得觀察的趨勢；
4G LTE 大成長將從 2013 年中後開始；

2012年11月9日星期五

美國房市復甦、歐洲房市泡沫看全球 REITs 的機會 ( From US REITs ETF trend to see its opportunities )

巴菲特喊進美房市 REITs看多

加洲房市

股神巴菲特最新公開表示持續看好美國房市復甦，加碼押注美國房市；全球主要REITs指數從2009年反彈以來，呈現輪漲走勢，由美國領先上漲，今年以來則由亞洲國家接棒，預期在低利環境、通膨持續的情況下，REITs多頭行情將在亞洲、美國、歐洲輪漲推升下持續。

　據統計，從2009～2011年以美國REITs指數表現相對強，今年以來美國REITs指數仍續漲，但上漲力度不如亞洲，轉由亞洲明顯走強，就2009年以來的累積漲幅來看，現階段亞洲評價仍有再提升空間。

　比較近1年、3年、10年全球股市、債市、REITs指數表現，均由REITs指數表現居首，且由於近年來全球金融市場劇烈震盪，若適度增加REITs資產的配置比重，以股票、債券、與不動產各約1/3的報酬表現，居各種組合配置之首。

　元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎分析，今年以來全球REITs指數領先全球股市漲幅約9％，資金又以流入亞洲最為顯著，在現階段低利率、低成長下，REITs因為具有收益性，且景氣可望緩步復甦，不動產價格與租金有回升機會，有利評價提升。

San Francisco, CA, and Temporary Housing

　吳宗穎分析，目前美國與日本的基本面最好、其次是香港、澳洲與新加坡，歐洲與英國則受歐債國家拖累，表現相對差，預期在低利與流動性過剩環境下，REITs多頭行情可以走得更久，可以美國與亞太地區高息REITs為布局主軸。

　瀚亞亞太REITS基金經理人方定宇說，寬鬆的貨幣政策有助於REITs價格上揚；譬如澳洲今年持續降息，日本央行也擴大實施量化寬鬆，加上今年市場資金明顯青睞高息資產，亞太REITs相關基金才能在績效上創下上漲30％的表現。

　摩根多重收益基金經理人奈爾‧納托（Neill Nuttall）表示，美國房市數據再傳佳音，9月新屋開工率急升15％，來到87.2萬棟，優於市場預期，是2008年7月以來新高。新屋開工率更可說是美國景氣的領先指標之一，隨房市景氣回春，將使投資人更有理由看好美國經濟前景，包括REITs、美股都是直接受惠的標的。

　群益全球不動產平衡基金經理人李運婷表示，今年不動產市場表現亮眼，就亞洲來說，由於各國央行持續寬鬆貨幣政策，全球資金充裕，加上大陸買家持續前進香港投資，香港資產價格將持續受益，對亞洲的不動產可望帶來支撐。

投資者增加對歐洲地產投資

據英國《金融時報》5日報道，歐洲房地產公司 Internos Global Investors 認為，全球機構投資者對房地產投資的態度正在發生結構性改變，預計機構投資者將會把資產組合中所持房地產資產的比率由目前的5%-8%提升到10%。另據地產公司仲量聯行最新數據，今年前9個月，投資者向歐洲房地產領域凈投入較去年同期顯著提高。

　　仲量聯行數據顯示，截至9月底，美國投資者向歐洲地產領域凈投入了30.3億美元，較去年同期的18.7億美元增加了62%。跨境進入歐洲房地產領域的總資金額由去年同期的70億美元上升了60%到112億美元。

　　隨著歐債危機的持續，歐洲銀行業正大力出售所持有的商業地產以鞏固資本金。摩根士丹利預計，歐洲銀行業可能將至多削減7600億美元對商業地產的風險敞口。

San Diego, US, Housing

　　據《紐約時報》報道，由於歐洲房地產資產在歐債危機背景下降價出售，退休基金、大學捐贈基金和慈善基金會等美國各類機構投資者，目前正爭相以優惠價格從歐洲銀行購買包含商業地產抵押貸款在內的債務投資組合，並有望獲得12%-18%的收益。

　　Internos Global Investors創始人肖特表示，目前美國機構投資者正在引領全球機構投資者對歐洲房地產領域的投資熱潮，但一些歐洲本土投資者機構也開始對房地產業表現出更大興趣。

藥即是毒冰島房市泡沫再起資本管制妙方反噬房貸黑洞漸成形

Europe Housing

由於冰島的外資無法匯出，投資人紛將資金投入房市，現在冰島官員正努力防止資產泡沫再次形成。據冰島統計局資料，自 2010 年 4 月至今，冰島公寓價格已經上揚 17%，接近 2008 年 3 月危機爆發前的水準。上周冰島平均房價為 3420 冰島克朗 (約 27 萬美元)，交易量較去年同期成長 88%；交易房屋總值 48 億克朗 (約 3800 萬美元)，是去年同期的 1 倍。

《彭博社》報導，自 2008 年冰島房市泡沫破裂，該國國內最大銀行 850 億冰島克朗債務違約後，政府就限制資金匯出冰島。這個做法有效防堵了資金出走潮，但也使將近 80 億克朗資金無處可去，只能再度投入冰島資產，推升了房市與抵押債券需求。

冰島政府現正尋求方法修正資金的不平衡，否則可能使冰島再度陷入房市泡沫破裂的循環。冰島官員 Sigridur Ingibjorg 主張，國會應立法限制外資的投資選擇，比如禁止再把資金投入房地產市場。

冰島克朗在 2008 年房市崩盤後重挫 80%，使該不得不向國際貨幣基金會 (IMF) 尋求援助，以防國家破產。外界認為，資本管制與銀行違約債券的減記是使冰島在 2008 年後至 2010 年第 1 季復甦步調極為緩慢的主因。2009 年冰島經濟萎縮 6.8%、2010 年也收縮 4%，但冰島央行預估，今年經濟成長將為 3.1%，2013 年為 2.2%。

各信評機構也認為，資本管制現已成為冰島經濟復甦的最大威脅，而此機制若逐步退場，也得到 2015 年才會結束。冰島財長 Katrin Juliusdottir 在 10 月初所發表的談話中曾提及，貨幣仍將繼續某種程度的管制，直到冰島改用歐元為止，不過冰島於 2010 年提出入歐申請，談判到現在還未完成。

Ingibjorg 指出，資本管制已經造成經濟不正常，偽裝出經濟樂觀的假象。過去這段時間來，冰島克朗都受到資本管制法條的保護，無法像真實的貨幣一樣作用。

無法離開冰島的外資推升了房市價格，也使房貸債券成為另一個投資標的。冰島抵押貸款市場規模 79 億克朗，許多投資人原本都購買政府支持的放貸機構房屋融資基金 (Housing Finance Fund；HFF) 所發行債券，但現在銀行所發債券的利率更好，使 HFF 面臨顧客流失的問題。

HFF 所發行債券的殖利率必須與 CPI 掛勾，但銀行所發債券的殖利率則高出約 4%。信評機構穆迪指出，由於 HFF 太過依賴政府支持，若政府未準時撥款，它就可能違約。不過基於政府仍會信守承諾，投資人還是可以拿得回資金。

冰島的資本管制使 HFF 的經營愈來愈困難。政府的規定使殖利率偏低，冰島人可以向商業銀行借貸低利貸款，提早償還 HFF 的房貸款項。但 HFF 不能提早償還債權人的資金，形成現金流缺口。再加上 HFF 債券的殖利率下滑，資金的存續缺口 (duration gap) 愈來愈大，HFF 也更加困難。

Ingibjorg 說，資產泡沫正在擴張，房市的發展也偏離正常軌道。冰島國會將於明年 4 月進行選舉，可想而知的是議員不會在選前增加納稅人的負擔。但冰島仍需要決定是否要以增稅或以退休基金來救援 HFF，差別只在於影響到的是這一代人還是下一代。

房市崩盤能有多慘烈？西班牙：可能只剩最高點的一成

Europe housing

「一個典型的西班牙人會有 80% 的資產和房地產有關」、「西班牙的房產泡沫曾帶給該國全球最高的房屋自有率，當時每 10 個家庭就有超過 8 個擁有自己的房屋」，把這些段落中的西班牙字眼換成台灣，你可能會覺得讀起來理所當然，完全沒有不自然的感覺。

西班牙房地產的光景，曾是最繁榮的泡沫之一。受到該國史上最低利率的刺激，西班牙投資熱錢湧進白色海岸 (Costa Blanca) 上的度假別墅、首都馬德里的高級公寓、以及全國各地的新成屋。

據《紐約時報》報導，這樣的狂熱讓西班牙房價在 2007 年達到高峰，但如今只剩下當年的 1/4，而且還看不到底部在哪裡。西班牙正遭逢三年來第二度的衰退，失業率逼近 25%，越來越多西班牙人繳不出房貸，這些人當年都是銀行爭先恐後要貸款給他們的對象。

一本關於西班牙房地產市場的新書指出，目前該國約有 190 萬棟房屋要出售，幾年內還會增加 390 萬棟。但西班牙每年的房屋需求量只有 17.5 萬棟，作者 Borja Mateo 預測，這樣的供需失衡將導致房價下跌 60%。如果他的推算是對的，西班牙房價的底部會只有高點的一成。Mateo也指出，一個典型的西班牙人會有 80% 的資產和房地產有關，這種規模的房價下跌會造成毀滅性的後果，西班牙將面臨的是國家規模的巨大貧窮。

西班牙房貸違約的曝險部位上升至 8760 億美元，許多經濟學家表示，西班牙的大型銀行遲早需要抒困，同時西班牙政府本身也因為主權債務和預算赤字問題而搖搖欲墜，恐怕也自身難保。

Spanish housing

上周末在美國華盛頓舉辦的國際貨幣基金 (IMF) 與世界銀行會議中，對歐洲各國來說最主要的課題就是上述這些狀況的牽連範圍會有多廣。最大的恐懼是歐盟必須援助西班牙，因為這筆援助規模會遠大於先前愛爾蘭、希臘與葡萄牙的抒困援助。

兩年前，愛爾蘭銀行隨著該國房地產市場崩潰，愛爾蘭政府向歐盟與 IMF 索求了 800 億歐元的金援。分析師估計要救西班牙則要 2000 億歐元，約 2640 億美元，這個數字逼近希臘援助金的 2 倍。

上周西班牙央行報告，該國不良貸款已觸及 1994 年以來的新高。儘管政府估計只有 3% 的房貸會停繳，但權威歐洲經濟評論部落格《Fistful of Euros》駐西班牙巴塞隆納經濟學家Edward Hugh 和其他經濟學家則認為實際數字會高出許多，部分放貸機構甚至會面臨兩位數的停繳率。

西班牙 2 月份新屋抵押貸款額與去年相比驟降 46%，該國國家統計局表示，這是該數字從 2004 年刊載以來最大的跌幅。

西班牙的房產泡沫曾帶給該國全球最高的房屋自有率，當時每 10 個家庭就有超過 8 個擁有自己的房屋。

房地產專家估計，自 2007 年金融海嘯以來約有 30 萬筆房地產被銀行收回，由於不願承受損失，銀行僅持有這些房地產未售出，但如今面臨增資壓力，銀行急需將其脫手，折價劇烈導致價格只剩下原本的 40%。

US housing surge up in some area, different from Europe in 2012

這些銀行的行為和他們的美國同業在房產泡沫其間的舉動如出一轍，西班牙銀行把抵押品賣給投資機構，投資機構又把它們重新包裝成一捆「抵押貸款證券」 (Securitized Mortgage)，提供高收益率賣給保險公司和退休基金等機構投資人。但在作法上有個關鍵性的差異，美國會將次級貸款標示出來，即表示貸款者曾有不良信用記錄，但西班牙則「一級」和「次級」不分。

不過在失業率近 25% 的情況下，兩者的界線也隨之模糊，許多抵押貸款證券正在崩解，引發評級機構的降評潮，然而這些評級機構如標普、穆迪在房產泡沫中都給了這些抵押貸款最高評等，在美國經驗中也是如此。

西班牙交易抵押貸款證券的基金經理人協會網站顯示，部分資產已過期 90 天以上的抵押貸款證券有些已上升到 14%。

一位買賣抵押貸款證券的不具名投資銀行家表示，情形非常恐怖，每一季的數字都在惡化。據該協會網站顯示，表現最差的抵押貸款證券是由Bankia 銀行支持的，該銀行是西班牙最大的住房貸款提供者。

直到最近，銀行開始用原價買回表現最差的抵押貸款證券，用意是要保護海外投資人以避免它們撤資，維護銀行的投資地位。但隨著越來越多貸款違約，資本也越來越稀有且珍貴，一些銀行如今面臨折價買回抵押貸款證券的窘境，折扣約為 7-9 折。

許多分析師表示，西班牙房價跌幅的官方數字是 25%，但這無法真實反應房價下跌的嚴重程度，等到價格修正完成，銀行與證券投資者認列損失，西班牙經濟的傷痕將幾乎無法癒合。

西班牙是否能夠消化這些損失？目前該國政府自己的抒困基金幾乎要把銀彈用罄了，馬德里境內還出現矛盾的主張，提議讓銀行借錢給政府讓抒困基金能繼續營運。

華爾街日報：多數經濟學者認為美國房市泡沫最壞狀況已經結束

華爾街日報於21日報導，根據該報的最新調查，將近二比一的經濟學者表示美國房市泡沫最壞狀況已經結束。不過，受訪者仍普遍預期明年平均房屋賣價會下跌。房價經過多年來二位數的強勁增長後，今年終於停止漲勢。49位受訪的經濟學者預估今年的聯邦房屋企業督察辦公室指數將上升2.8%，但明年則會下降0.5%，與2005年13.4%的成長率形成強烈對比。

受訪的經濟學者們對明年房價走勢看法分歧，其中有20位預期明年房價上漲，24位預測下跌。看空者表示，大量的新建房屋空屋將壓低明年上半年的房價。

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