Journal Of Life: 台灣 GDP 結構、總房貸金額、平均薪資、國債、經濟指標，指出什麼危機？

2013 房貸加上建貸已經超過 GDP 50%

台灣當局“央行”日前發表金融穩定報告，指出部分推案量大地區，包括桃園縣青埔、南崁、八德，新北市林口、三峽與淡水等，房價不合理飆漲，都是資金行情炒作出來的泡沫，未來房價顯然有下修的壓力。

出生率降與少子化人口紅利逐漸消失

台灣“央行”可能為避免引起社會各界的恐慌而語多保留，真相是，台灣房市目前供給嚴重過剩，房價高是部分業者和投資（機）客聯手炒作形成的假象，一旦資金行情隨時結束，台灣房市必然受到很大的衝擊，極可能化為泡沫。

首先，目前島內自有房屋比率高達85％以上，房市需求本來就不大，而主計處2011年底公佈的住宅普查顯示，2010年全台空閒住宅數量已高達156萬宅，空閒率達19.3 ％，宅數和比率雙雙創下歷史新高；加上人口老化、出生率下降與少子化，人口紅利逐漸消失，房市供過於求的現象可謂非常嚴重。

貨幣寬鬆和低利率投資客將錢投房市

近因主要為2008年金融危機後世界各地實行貨幣寬鬆和低利率政策，以及台灣遺產贈與稅在2009年一月大減稅，造成資金回流和貨幣供給大增，讓投資客競相將資金投注於房市，也就是所謂的資金行情。

遠因是台灣不動產稅制的不合理，在持有稅負方面，房屋稅和地價稅的稅基嚴重偏低於市價，以仁愛路帝寶市價超過4億元的豪宅為例，一年所繳的房屋稅和地價稅只有16萬元，比每月的管理費還要低，有效稅率才萬分之四；因此投資客囤房囤地，根本不把稅負成本放在眼裡。其次，不動產交易的利得稅負也是少得可憐，“監察院”調查發現一品苑有人在同一年內賣出豪宅，獲利約1.54億元，報酬率約1.6倍；土地增值稅為零，僅繳房屋的交易所得稅92萬元，有效稅率僅0.6％，可謂漲價（暴利）全部歸私。持有成本低，報酬率超高，難怪許多投資客競相投資房市；結果是房價越炒越高。

量化寬鬆結束房市首當其衝

地產商的利潤率至少都在40％以上，知名地產商的每名員工每年獲利額高達兩千五百萬元，最高甚至可達1.16億元，壓倒所有的科技、金融業者。現在許多電子科技業主都感嘆代工毛三到四（毛利率微薄），也不務正業，轉投入房市，形成建築業一枝獨秀，製造業乏人問津的產業失衡現象。

台灣房價不合理飆漲還有一個重要的原因，就是資訊不對稱問題嚴重，業者和投資客聯手炒作，連預售屋也有紅單、白單等哄抬性的假性投資需求，營造房市熱銷的假象，誘使部分自住需求者恐慌追高。於是房市泡沫越吹越大。

問題是，資金行情遲早會因為量化寬鬆結束而落空，房市必然首當其衝。沒有所得成長的實質支撐，房價炒高讓絕大多數的自住需求者買不起而退場，最後一批進場的建商和投資客必然會慘遭套牢而血本無歸，參與房貸和土建融的銀行也可能一起遭殃。

2005 ~ 2013 M1B 成長率遠超過經濟成長率將接近2004 M1B之一倍，同時房貸+建貸也大幅成長

事實上，以上的憂慮可從房市泡沫化的客觀指標得到印證，例如房價所得比高達9倍（超過國際的6倍警戒線）、台北市房貸本息超過家庭所得一半、房價租金比超過300（國際警戒線為200倍）、投資需求超過20％、房價漲幅數年超過經濟成長率等，可見台灣房市泡沫已經到了破滅的臨界點了。

因此，不得不提醒“政府”和房市相關業者正視房市泡沫化的風險；已有住房的，沒必要再參與此種高風險的投資；自住需求的購屋者更應冷靜觀望，切勿盲目追高。健康的心態應該是“買不起的不買，不好的不買”，此時不妨先建立“先租后買，先小後大，先遠後近，先舊後新，先有再好”等正確觀念。當然更重要的，合理調高非自住房屋的持有稅負，對不動產交易實價課稅，才是健全房市的長期對策！

台灣平均薪資倒退16年創金融海嘯以來新低

據台灣《中國時報》報導，台當局「行政院主計總處」昨日公布，今年1至4月實質經常性薪資為36739元（新台幣，下同）、實質平均薪資則為50562，分別退回14年前與16年前水平，均創下2009年金融海嘯后的新低。

　　台當局「主計總處」昨公布，今年1至4月平均薪資為51674元，但受到年初廠商發放年終獎金較少，以及同期消費者物價指數（CPI）上漲1.62%影響，使得實質平均薪資為50562元，創4年來最低。

　　據台當局「主計總處」定義，平均薪資是每月「經常性薪資」（本薪及按月給付的固定津貼及獎金）及「非經常性薪資」（含加班費、年終獎金、員工紅利等）；實質薪資則扣除消費者物價指數（CPI）后的薪資。

　　1至4月平均薪資為51674元，較去年同期減少1.09%；1至4月實質平均薪資則較去年同期減少2.67%。而且，今年1至4月的實質經常性薪資僅36739元，不如1999年的36873元；實質平均薪資50562元，不如1997年的51143元。

2009 台灣房貸占GDP逾四成就有危機

「房貸和投資者收入的比例」，我們簡稱為「泡沫指數」，最普遍的觀察指標，是將代表全體國民產值的國內生產毛額（GDP）做為分母，全體金融體系房屋貸款（包括自用住宅貸款、商用不動產、營建商建築貸款等）視為分子，房貸占GDP的比重越高、越有泡沫化現象。

許多國家將泡沫指數警戒線設為四○％，全體房貸不超過該國GDP四成。根據最新數據，香港、南韓、新加坡的房市泡沫指數，分別為三九％、三三％、三三％，雖還不到四成，已讓亞洲四小龍的三隻小龍，相當緊張。至於台灣的房市泡沫指數近四七％，不但是亞洲四小龍最高，也創下台灣有史以來新高紀錄。

註：2013 房貸加上建貸已經超過 GDP 50%，台灣房稅及低房貸利率助漲了房貸泡沫。

景氣亮出第9個黃藍燈　復甦之路充滿不確定

經建會今(27)日發布5月景氣概況，景氣對策信號續亮黃藍燈，這是自去(101)年9月以來，連續第9個的黃藍燈，景氣復甦之路依舊充滿不確定性。經建會指出，我國金融面、消費面與勞動市場指標，大致穩定，生產面、貿易面也逐漸改善；景氣指標方面，領先指標維持上升，同時指標則貼近水平、止跌微揚，影響景氣復甦的不確定因素仍須多加注意。

　　5月景氣對策信號維持黃藍燈，綜合判斷分數19分，較4月增加2分。9項構成項目中，貨幣總計數M1B由黃藍燈轉為綠燈，股價指數由綠燈轉為黃紅燈，海關出口值由藍燈轉為黃藍燈，分數各增加1分；商業營業額指數則由綠燈轉為黃藍燈，減少1分，其餘項目燈號維持不變。

　　景氣燈號構成項目中，燈號維持不變的項目有直接及間接金融變動率、工業生產指數變動率、非農業部門就業人數變動率、機械及電機設備進口值變動率、製造業銷售值變動率等5項。

　　5月領先指標微增，7個構成項目中，有6項較4月上升，分別為製造業存貨量指數、SEMI半導體接單出貨比、核發建照面積、實質貨幣總計數M1B、股價指數、工業及服務業加班工時；而外銷訂單指數則是較4月下滑。

當海外預估營於降低時，內需消費含建材將接近 55%

　　5月同時指標止跌，是連續9個月下滑後首次止降微揚0.002%，7個構成項目中，電力(企業)總用電量、實質機械及電機設備進口值、商業營業額指數等3項，較4月上升；其餘4項中的製造業銷售量指數、工業生產指數、非農業部門就業人數及實質海關出口值則較4月下滑。

　　經建會指出，6月以來，美國預告QE退場，引發全球金融市場大幅震盪，新興市場面臨資金流出壓力，加以先進國家失業率偏高，消費增長有限，不利我國出口擴增；內需方面，食品安全疑慮升高，實質薪資仍呈負成長，對民間消費持續負面影響，必須密切關注。整體而言，國內景氣仍可望和緩復甦、漸入佳境，值得審慎期待。

註：依台灣 GDP 結構及投資率看，前幾年投資率過低、產業升級緩慢、政府人事及退休經常性支出成長過高，中央加地方經常性支出已經超過2.3兆，加上央行匯率策略讓台幣過強，造成景氣復甦遲緩，勞工薪資停滯，而公務員卻加薪、政府經常性支出浮濫奇怪現象，央行匯率策略讓台灣經濟走緩，政府產業升級支出過低又讓台灣競爭力轉弱，真搞不懂意這政府做什麼？

由台灣 GDP結構、國債/GDP、總房貸金額/GDP看見台灣危機

財政部7日公布2月最新國債鐘，中央政府持續增加債務未償還餘額，到2月底統計數字，每人負擔債務平均23.2萬元，比1月23.1萬多增加1千元，連續第4個月上升，負債再創新高。

中央政府公布1年以上債務未償餘額共5兆1,295億元，與1月相比，長期債務增加350億元；短期債務未償餘額共2,850億元，占中央政府歲出比率14.87%，已直逼債限15%。財政部99年公布平均每人負擔債務為19.7萬元，到目前為止平均國人負債增加了3.5萬元，平均每人負擔債務再創新高。而房貸、建貸及M1B也一直創新高。2008 金融海嘯後，台灣正創造：

台灣國債泡沫；( 會降低政府鼓勵外資及民間投資之支出 )；
房貸泡沫；若大家仔細檢驗新的『都更』條例，確定兩黨都在炒房地產；將加速雙北房價創新高，2015/Q4 之前引發新的漲勢；( 註：觀光、地產、在地經濟都是會炒作房地產，大幅銀行資金投入相關貸款 )
政府經常性花費泡沫；( 會逼迫政府增稅、漲水、漲糖、漲鹽、漲電、漲瓦斯、賣資產增加政府非稅收之歲入來因應，結果就是變成口號拼經濟 )；

三大泡沫加上產業大量外移會毀滅台灣，投資率過低、產業升級緩慢、政府人事及退休經常性支出成長過高、政府支出大幅利政府體系相關人員卻讓全民背債、也加壓讓台灣持續GDP成長遲緩，造成將來台灣完全依賴大陸的主權危機，真懷疑政府裡都是毀壞台灣主權、負債全民之壞份子。