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| Spain house |
「歐債風雲」專題之二風光明媚的西班牙濱海小鎮，零散著乏人問津的度假別墅，兀自在彷彿荒野的土地上任海風吹拂，低訴著房地產泡沫的悲歌。
不過西班牙房市崩盤並無城鄉之別，走一遭首都馬德里，也能體會曾有的榮景在一夕之間幻滅，有如海市蜃樓般的空洞。
步出 Plaza Castellana 地鐵站，號稱「歐洲門」（ Gate of Europe ）的地標震懾視野。這兩棟相互傾斜15度的26層大樓在1996年完工，成為世界最早出現的傾斜式摩天大樓，也是1992年巴塞隆納奧運後，西班牙房地產起飛的象徵。
穿過歐洲門彷彿陷入西班牙房地產飆升的時光隧道，四座高聳入雲的歐洲塔，分別在2008年前後、也就是房市高點之際陸續完工，像是重塑無敵艦隊的光榮，更像人類自我膨漲想要證明人定勝天的巴別塔。
搭地鐵7號線到底站Pitis，是馬德里新開發區，它與歐洲塔僅隔著一個小山丘，光景卻大不相同。這裡原本規劃地鐵及鐵路運輸雙鐵共構，加上便利的聯外道路，以及從以色列引進的滴管灌溉技術栽植行道樹，看得出當局的用心。
房地產崩盤卻粉碎了這一切。爬完Pitis地鐵站的出口階梯，迎面而來是充當臨時停車場的棄置素地，在塵土飛揚間布滿黃沙，停工已久的公寓大樓點綴形單影隻的路燈桿，蜿蜒柏油路面，猶如粗線條的刀疤切割著無垠的礫漠，顯得極不協調。
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| 西班牙房價持續下跌 |
建案全面停擺，簡單鷹架搭起的開發案告示牌，更是被陣陣強風吹得快要解體。夕陽餘暉映著歐洲門的閃亮光芒，並未投射到這片湮沒的荒地，對照歐洲塔4棟高樓的宏偉，Pitis宛如憑弔房市崩盤的刺眼紀念碑。
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| Spain housing |
「1980年代，西班牙房價很穩定」，僑務顧問李耀熊在西班牙經營百貨零售數十年，並涉足房地產。他說，30年前的西班牙房市幾乎沒有人為操作，非常靜態，標準的買方市場。
好比3房1廳大約30坪的公寓，李耀熊回憶，當時市價只要2萬5000美元，如果不是急需用錢，那個年代幾乎少有人交易房產，更別說靠著房地產買賣致富。
佛朗哥（ Francisco Franco ）將軍在1975年病逝後，法西斯獨裁統治畫下句點，經過10餘年民主憲改，西班牙逐漸融入國際主流社會，1992年的巴塞隆納奧運，成為西班牙揮別白色恐怖，迎向美好前景的契機。
「奧運掀起的熱潮使歐洲國家如英德法等國都認為低估西班牙發展潛力」，李耀熊說，加上西班牙日照充足且物價低，不少鄰國企業主抱著資金搶進沿海地區興建度假別墅，「把西班牙當作度假享受的第二個家」。1990年代初期，西班牙的房地產市場開始每年3%至5%的成長。
2002年歐元發行前，各路資金湧入西班牙兌換原有的貨幣比塞塔（Pesado），準備換成歐元獲利，熱錢到處流竄，房地產就成了投資炒作的標的，加上西班牙銀行也開始仿效美國金融機構經營轉貸業務而捲入牽一髮動全身的連動債體系，西班牙房地產市場膨脹劇烈。
李耀熊說：「還記得我剛剛跟你說3房1廳的住宅嗎？2006年西班牙房地產市場最熱的時候，售價暴增至35萬歐元。」景氣翻黑翻紅都是扼殺經濟正常發展的極端，「這道理誰都懂，卻缺乏有擔當的角色戳破這個泡沫，有關單位幾乎不太干預」。
「其實西班牙根本沒條件發展房地產市場」，西班牙財經專業媒體ULYSSE Eurogroup執行長巴瑟洛（Jose Luis Barcelo）說，西岸牙並無規模巨大的經濟項目，唯一可以稱得上重要有償付能力的經濟項目及支撐國內生產毛額的，不過就是觀光及服務業。
他回憶全國上下投機房地產的期間，銀行更是加足馬力配合演出，推銷120%甚至150%的房貸專案。「西班牙這國家瘋了，西班牙人民也瘋了，一切都瘋了！」當時銀行融資非常容易，幾乎不看申請人是否有償還能力，貸款額度根據的是房子或土地樂觀預估的增值潛力。
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| Spain |
在那些沸騰的年頭，銀行超貸人們搶貸。久居西班牙的台僑李美玲說，銀行核貸的門檻低，只要能提出工作證明，好比在速食店賺時薪的鐘點勞工，都能被銀行接受。
在西班牙經營通訊電子零組件進出口的台商張平怡說，西班牙房地產旺的時候，大部分銀行都會把房子的價值高估，讓有意願買房子的人沒有任何負擔。
「除了房價100%全貸之外，手續費、過戶費甚至房子添購的家具，全部都可用貸款，也就是說，值1000萬歐元的房子銀行可高估至1200萬歐元，該給的錢全都算在內。」
可惜好景不常。2007年美國爆發次級房貸危機，隔年全球最大融資控股機構雷曼兄弟（ Lehman Brothers Holdings Inc. ）宣布破產。
猶如人體失溫，維生機制自動抽回四肢的熱能集中至心肺保護心脈，次貸危機釀成金融海嘯，他國金融機構也紛紛抽回轉貸給西班牙的融資，以致這個房地產過熱的市場迅速失去資金運轉的動能，陷入可怕的停滯。
跟希臘不同的是，歐債風暴在西班牙，主要表現在民間和銀行的債務。在房市熱潮中想要購屋的人，收入再高也跟不上飆漲的價格，在10年當中，家戶平均債務增加了兩倍。民眾還不起房貸，就成了銀行的負擔。
泡沫破滅後，根據西班牙官方公布的統計數據，在這個4700萬人口的國家，至少有70萬套新屋待處理。巴瑟洛分析，貿易進出口貨物有流動性，但房屋買賣交易物是不動產，沒人買就是閒置在哪裡，如何處理？談何容易？
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| Greece |
2011年底，西班牙中間偏右的人民黨（ Partido Popular , PP）取得執政權後，針對銀行體質與房地產沉痾陸續推出解套方案，包括下令銀行盡快處置持有的餘屋，否則金融機構的帳面上始終維持負債，經濟沒法運轉。
不過西班牙政府以政治手段強制銀行出脫餘屋的政策，在可預見的未來，將很難使西班牙的經濟恢復元氣。張平怡說，新法令規定可用房子清償債務，也就是房子還給銀行，債務一筆勾銷。
如此一來，雖解決銀行帳面上常態性赤字，但房市重挫房價下跌，以房易債之後剩餘貸款的差額還是得回填，既然貸款人拿不出錢，銀行自行吸收，西班牙房價勢必再往下探底，對於經濟發展的影響不言可喻。
西班牙往昔的振起受益於申辦奧運，原本計畫由首都馬德里爭辦2016奧運會，再創昔日榮景、擺脫經濟低迷，已故國際奧會主席薩馬朗契（Juan Antonio Samaranch）更動之以情拉票，希望有生之年能再看到祖國主辦奧運。
經3輪票決，馬德里最後敗給巴西里約熱內盧，西班牙期盼藉著舉辦奧運重振雄風的期待落空，2010年薩馬朗契也帶著遺憾離開人世。
「這場危機給我們國家與全世界好好上了一課」，西班牙勞工聯合會（Confederación Sindical de Comisiones Obreras）國際處處長歐瑞特（Javier DozOrrit）說，「我們的國家以及整個世界，並未施行真正的民主制度，而是被金權力量統治。」
但是1990年代西班牙起飛之際，正值日本因金融體系與房地產泡沫步入衰退，對照今日這個南歐國家的困境，是否曾深刻記取日本給世人的教訓？歷史不會重演，而是人一再重演歷史。
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| 希臘房地產高峰早在 2000 就發生過，2007 之後因國債持續惡化有錢人移出，房地一直在跌勢近期反彈 |
房價走入危機：人口紅利消失階段！房地產會跌七成嗎
桃園買屋師分享人口紅利消失的房地產趨勢：根據經建會的數據，台灣的勞動人口將在 2014 與 2015 年開始衰退，台灣的人口紅利屆時將消失；而且 2023 年人口將進入長期負增長。在這個原因影響下，台灣的房地產風暴最快在後年就會發生。
國際資金！開始撤退
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| Japan |
比對日本、美國、西班牙等各國經驗，一步入人口紅利消失的階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷，房地產價格更是走向崩潰，因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變，未來5年內，2017年之前，房市大跌3成是機率極高的現象。
人口與房地產！巨變
人口紅利消失階段！房地產會跌七成嗎
人口紅利消失階段！房地產會跌七成嗎
以10年的長線來看，台灣這一波的房市下修更可能高達５成，而這是台灣過去50年來所沒有的經驗，過去民眾對房地產的印象恐怕要大調整，否則在這一波台灣的人口與房地產巨變中，一般民眾將成為財富縮水最大的族群。在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。
日本房地產！經驗
1985年9月的日本，與美國、法國、德國、英國等國財政首長，簽訂「廣場協議」，五國財長同意讓美元貶值；美元貶值後，由於當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產，所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內，其中大部分又流進日本的不動產，大量熱錢炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值，而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場（與過去四年的馬政府相同）。
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| 1996 日本房市泡沫讓日本至今仍難逃通縮陰影，日本就是房市泡沫後又發生人口紅利消失及國債太高 |
談房地產泡沫！只會被笑話
飆漲的房地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動產（與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同），1990年3月，日本六大城市 (東京、名古屋、大阪、神户、橫濱、京都)房地產價格達到不可思議的價格，這是空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被笑話。
泡沫！總有破滅的時候
當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州(California)面積大小，但整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍，美國全國的房地產總價也不過等於東京的房地產價值，普通勞工階層即使花費畢生積蓄，也沒辦法在日本主要城市買下一套住宅。與台灣很類似的，當時多數日本人「相信不動產價格只升不降」的神話，爭相購買房地產。但很可惜，泡沫總有破滅的時候，從無商品例外。
商業不動產！平均跌幅達到 70%
1990年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，六大都市房地產價格平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象，直到 2000年，日本商業不動產平均價格跌幅達到 70%以上。
房市趨勢！反轉的風險
當時的銀行放款只顧拼命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時，只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大，最後，全日本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中，房地產業和金融業徹底全面崩潰。直到現在，日本的房地產不僅還未止跌，甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產長線仍是走跌。
房地產衰退！由人口紅利決定
當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進國內投資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區，該國缺少了外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實施任何政策，房地產都無法再恢復。
房地產上漲！由資金流決定
日本的勞動人口上漲是分成兩段的，一段是1970年，另一段是1993年，經濟體規模在全球前40的國家，人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件，資金流是導火線，1973年日本房地產衰退不致於太嚴重，是因為日本還有第二波人口紅利上漲期，第二點則是當時全球資金還未大量流入日本，日本房地產還不至於出現劇烈性的膨脹，但1991年日本即將失去人口紅利的優勢，加上利率調升至通貨膨脹水準之上時，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入其他投資項目。
美國房地產！經驗
接著來看美國房地產，1988~1993 剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後來到了 Bush 時代，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產一舉大幅上漲，到了 2008 年人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率情況下，利空引爆次級房貸，美國房地產終於崩潰。
房地產升值！人口紅利順風車
觀察美國 1950 年後 3 波房地產的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風車，加上當時市場充足資金的點火，才能讓房地產大幅攀升，2008 年以後，美國房地產暴跌未嘗不是好事，近幾年內美國房地產可以出現小規模反彈，但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。
台灣人口衰退速度！會是全球最快
至於台灣勞動人口比例在 2011~2014 達到顛峰，2014 開始就往下走，這四年內勞動人口佔全國總人口約穩定停在 74.4% 的比例，2015年加快往下降，使台灣的人口結構正快速進行轉變，新生兒出生數量快速下降，2023年開始，就算加入外來移民，台灣總人口數依然會開始減少，國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快，與日本比較，台灣未來的衰退速度將超越日本，人口快速減少
經建會預估!人口長期負成長
在人口紅利空頭即將來臨的台灣，最大的威脅，不只是龐大國際資金的撤離，而是來自 2018年、甚至經建會預估可能提前到 2014年、也就是 2年後的人口長期負成長，在 2023 年開始台灣的總人口數更將開始長期減少。
房市買氣 內湖狂墜51％
雙北市政府昨天公布8月買賣移轉棟數，台北市僅2734棟為今年第二低量，比前月衰退32.4％，內湖區更比前月大跌51％；新北市同步衰退，8月6959棟月減13.7％，僅新店區爆交屋潮而增加。對雙北房市大幅萎縮，房地產業者解讀是受到鬼月影響。
德明財經科技大學副教授花敬群表示，其實8月買賣移轉棟數市場呈現是6、7月左右的市況，因為登記時間會有半個月和1個月落差，照理說不是受鬼月效應影響，「近10年房地產變化都沒受鬼月影響，除非市場有鬼！」他分析現景氣正反轉，台北市壓力變大，新北市也會更大，加上奢侈稅影響，自住客都會延長時間入場，而投資客更不敢進場。
1~8月買賣移轉棟數 北市熱區縮減三成
台北市今年除了2月受春節因素影響僅有2099棟外，每月都持穩3300棟交易以上，但8月僅2734棟。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，8月台北市行政區重要的交易熱區幾乎量縮3成以上，內湖區月減51.1%最劇，蟬聯交易冠軍的中山區，也減少38.6％。士林區以月減33.7％排入衰退前3名，連交易量較大的文山區月衰退幅度也高達31.8％。
台北市買賣移轉棟數減幅前三名行政區 新北市買賣移轉棟數減幅前三名行政區 新北較上月少13％
至次新北市買賣移轉棟數6959棟，也比7月減少13.7％。除了新店區爆出1532戶的超級大量外，每個行政區都比7月衰退2~3成；黃舒衛分析新店區因大型建案「美河市」新屋過戶，過戶量體可能近千戶。
住商不動產華城加盟店店長蘇昌偉表示，現在土城區的買賣中古屋觀望居多，畢竟原來奢侈稅2年閉鎖期間，剛好是房貸繳利息不繳本金的時期，當投資客一脫離閉鎖期，若不馬上轉手，會變成第3年要繳本金加利息。
台中市8月建物買賣移轉棟數為4477戶，與7月比減少13.9％。太平洋房屋森林公園店專員表示高珮雲表示，最近有74號快速道路興建的因素，太平區、大里與霧峰離市區遠的地方，因交通便利，所以較多人到偏遠地區買房了。
註：通常一國家之長期衰退大都來自房地產泡沫、國債泡沫，再來才是富人移出，投資率遲緩衰退，最後才是總人口數減少，台灣正將走至這一條遲緩衰退路，我們看見建議政府改革，卻是越改越沉淪，當絕大多數人喜歡沉淪，當權者又無力量做，有智慧的人該小心；( In general, from a history of a country economic, a long-term decline of economic growth always came from real estate bubble and debt bubble, then, the rich left the country and slow decline rate of investment, reduce and finally the total population, will go to a slow decline in Taiwan; )
参考：
- 由央行全台灣總負債資料，看見台灣主要債務是政府、房貸、建貸，政府+房貸+建貸/GDP 將近 86.52%，政府經常性支出占政府歲出83%，房地產泡沫、國債泡沫已經進入嚴重階段。
- 全球債務大幅增加至100兆美元 - 誰的債務負擔最沉重、該注意什麼？
- 2011 ~ 2012 經濟成長模型看，看台灣 GDP結構。
- 2015年大陸房子像垃圾一樣 大銀行將破產？
- 新加坡、香港、重慶的稅率看，台灣並不鼓勵富人投資企業及移民。
- 大停滯：全球經濟陷入漸凍，如何擺脫困局？ - 讀書心得
