2013年10月14日 星期一

全球房地產投資,看的是安全性及租屋市場 - 有些海外及台灣房地產還是可以考慮 ( Global real estate investment, looking at the safety and rental market )

全球房地產投資 台灣是最佳地點
Costa Rica, San Jose, a very good place for the investment

近來有不少房仲業者將觸角延伸到海外,大力鼓吹台灣民眾把資金投向海外。但東森房屋董事長王應傑卻認為,全球房市最好的投資地點是台灣。他還挑戰及質疑同業,批評很多房仲推薦的海外投資效益報告根本是不負責任,只突顯投報率、卻刻意隱藏可能風險。

房仲業店頭紛開拔海外

近幾年來有多家房仲將店頭開向海外,從日本、中國、東南亞各國等,還積極提出多項投資效益分析,日本6%以上最高,就算是近年來幾已泡沫崩盤的中國各城市都誇稱2%以上投報率。

王應傑直言,這些投資效益都是不負責任的分析,分析裡都沒有說明風險,以日本為例,投資不動產是有6%投報率,但是要課徵買方「不動產登錄稅」、「取得稅」、「印花稅」等,這些費用加起來約是房屋總價的3~4%,還有總價5%消費稅,另有總價3%仲介費加六萬日幣,賣方也要付3%仲介費。他說,站在保護台灣投資者立場,房仲業理應要強化風險管理,日本經濟起伏大,且日本財稅部門對海外投資客收取所得稅、消費稅也是十分積極,並有高昂維護費,或是碰到不好的代辦業者等,都會吃掉投報率,可能賺了租金、賠了房價,最後就是負投報,加上台灣人未必會懂當地法律,只有風險加劇。

不應鼓勵台灣人投資中國房市

王應傑也以中國為例,強調中國政府近年來積極打房,且經濟成長也下降,從限建、限貸加限購等,手法各異,更大風險是法治不明,各省環境差異性太大,當地產業者都被套牢了,還叫台灣人去投資,是很不負責任的作法。
Panama, Panama city is also a good place

他認為,到陌生的地方投資是一件危險的事,一定要切記,台灣是台灣人最熟悉的地點,從法律到環境都熟悉,且台灣法治明確,投資是比較可靠的地方。王應傑也提醒,投資台灣房地產也要有選擇及做功課,例如最近被部分市調機構或代銷炒作很高調的台中及高雄市,都要小心選擇。

投資房市要勤做功課

他說,近來建商到高雄買地,一坪地買到230萬元,號稱未來有一坪超過30萬元豪宅行情,但他才在9月初買高雄辦公室50坪花500萬元,一坪才10萬元,是位在高雄四維及三多路口的16樓大樓中的5樓,那個路口周遭有多家金融機構,是高雄的金融區,之前東森在高雄市中山路租透天店面當辦公室,一個月租金4.5萬元,如此一比較下來,一年省了十多萬元租金。

數月前他也買下台中辦公室,在正中港路上的長億大樓,每坪15.8萬元,買一百坪,附近的新建大樓竟號稱一坪要賣60~70萬元,隔條馬路一坪價差四倍?很難想像,而長億大樓還是正中港路,理應更具價格的支撐力才對,王應傑說,真不知道行情從哪裡來?

王應傑認為,近來房價是有回跌,且利率仍低,是適合買進作為自住自用房子,但要注意不能隨某些人起舞,有些是刻意哄抬價格,台中、高雄的空屋率都很高,不錯地點的大樓各有優點,房價也適宜,只要好好做功課及比價,就可以投資。

不再所向無敵!美債危機難解 美元將喪失儲備貨幣地位

美元向來是全球各國政府的儲備貨幣,具有領導地位,也全球企業通用的貨幣,且為各國央行大量持有,以應變緊急狀況。因為美國經濟向來都是全世界的火車頭,美國政府在債務合約上也不曾出過大亂子,故全球央行才會以美元作為儲備貨幣,可說是最安全的賭注。然而,《TIME》雜誌指出,因美國府會尚未就債務上限達成共識,美元作為主要儲備貨幣的地位已經開始動搖。歐洲央行(ECB) 管理委員暨奧地利央行總裁Ewald Nowotny也指出,全球最重要貨幣受到國內情勢影響相當危險,美元的長期地位已經受到影響。

《TIME》雜誌指出,若觀察過去3年美國遭逢債務上限危機時,海外購賣美國國庫券的數量(美國政府發行的短期債券 Treasury bills)便可以發現端倪。高盛銀行近日出具報告表示,2011年8月美國府會對峙期間,購買美國國庫券的數量大幅下降,直到國會達成共識將債限上調後,購買數量才又反彈。《TIME》雜誌指出,若美國僵局繼續使市場情緒緊繃,未來世界各國央行將很有可能不再使用美元作為儲備貨幣,可能會轉而使用歐元,甚至新興國家貨幣。

「債務違約」這件事情,可是美國自1776年建國以來,從未發生過的事情,若美國府會真的無法在在本週四(17日)提高舉債上限,將可能造成嚴重後果,波及全球金融市場。若美國債務違約,那就代表美元已經失去部分支付能力、儲蓄能力及購買力,將造成美元貶值。如此一來,美國債市的資金將流入亞洲貨幣市場,造成亞洲貨幣升值壓力增大。

國際經濟機構也相當關注美債危機,國際貨幣基金(IMF)主席拉加德(Christine Lagarde)把美債限危機與2008年金融風暴相提並論;歐洲央行官員也表示,若美國真的違約倒債,美元將會喪失做為全球主要儲備貨幣的地位 。此外,中國社會科學院世界經濟與政治研究所研究員余永定也表示,美國不應該因國內的政治僵局而綁架了全球經濟,這是一種相當不負責任的行為。

美元向來都是全球央行的儲備貨幣,若真的要找尋其他貨幣來替代,也不是一時半刻的事情。但是已經有許多經濟學家開始呼籲,應該訂定一個新的系統,以全球主要貨幣組成一個貨幣籃子,再以這些主要貨幣作為全球的儲備貨幣,而非單一使用美元。《TIME》雜誌指出,若美元真的喪失儲備貨幣地位,可能會使全球金融市場陷入一陣混亂時期,未來在美國的借貸成本也將會一併升高,但是好處是,或許這樣也能催生另一種新的儲備貨幣,使全球的貨幣系統更平衡。                

分析
  • 台灣房地產是需要假設持續上漲,才有投資價值,否則,台灣房地產租金收益率很低,還不如做人民幣定存;
  • 参考上表許多國家房租收益率高於 6.0% 、租金稅又低如 Costa Rica, San Jose、Panama, Panama City、New Zealand, Auckland、Mexico, Mexico City、Puerto Rico, San Juan、UAE, Dubai、Thailand, Bangkok、Jordan, Amman 城市真的引起我的興趣, 我甚致覺得『每平方公尺/人均所得』 ( Price.Sq.M/Gdp ) 未超過 18% 之城市是很值得注意 ,由於美債違約風險拉高,反而是理財分散投資風險之其中一選擇,勿集中於一種商品;
  • 根據各國稅率,許多國家房地產投資稅率是很低的,由其是我們只做租金收入時,幾乎是非常低的稅率,既使考慮遺產稅
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