2010年10月4日 星期一

台股選舉行情與台灣房市、房貸泡沫之分析

Taipei 101 - We're heading for our hope ...Image by Fishtail@Taipei via Flickr
台灣總經 ( Taiwan Economic ):

央行公佈台灣8月貨幣供給，由於比較基期偏高關係，M1B年增率連八月下滑，由12.49%再降至12.29%；M2則因銀行貸款與投資持續成長，年增率由4.12%上升至4.6%，連續第三個月上揚。

證券劃撥存款餘額則較7月底小幅增加271億元至1.2349兆的今年新高點。
而活期存款餘額暴增至歷史高點，定期存款卻衰退，主要與近兩個月上市櫃公司發放股息，資金由定存轉入活存有關。

儘管市場擔憂M1B年增率陸續走滑，M2年增率持續攀升可能造成死亡交叉情況，不過由於8月M1B日平均金額達10.8兆元的歷史新高，證券劃撥存款餘額同樣持續上升，目前股市動能仍處無虞情況。
央行固守31元關卡 新台幣升幅3角縮小至6分 收31.25元
。

因為
資金由定存轉入活存參與股市增加，加上美國十一月期中選舉與台灣
十一月五都
選舉，台股壓回都是好買點。再配合 ECFA、FTA 等利多，台股極可能今年在 8600 ~ 8000
，也就是說沒有低點。


美元持續走弱，加上市場預期美、日將再祭出量化寬鬆政策，熱錢到處竄流，造成今(4)日亞洲貨幣全面走揚，其中新台幣走勢更是強勁，盤中一度升值超過3角，來到30.976元，刷新25個月新高紀錄，不過尾盤央行再度出手，將匯價壓回31元以下，終場以31.250兌1美元作收，小升6分，成交量為8.73億美元。

外匯交易員表示，新台幣今日來勢洶洶主要仍為外資持續匯入，而外資存款的投資人，近來也逐漸回籠，市場多頭氣氛濃厚，今日帶量狂升，一路突破31元價位，盤中一度突破31元大關來到30.976元，升幅達到3.34角，創下金融海嘯以來新高。

不過，來到尾盤時，央行一如往常進場干預，狂拉美元，台幣升幅瞬間縮小，終場以31.25收盤，升值6分，台北外匯經紀成交量則達8.73億美元。

亞洲各主要貨幣，今天也持續飆升，人民幣今日盤中仍微幅持續走升，尾盤來到人民幣6.6913兌1美元，人民幣現匯兌美元在9月內強彈了1.75%，創下自2005年7月升值2.06%以來，62個月單月最大升幅。


央行在六月底開始打房，不過，政大地政系教授張金鶚認為，目前看來，打房效果有限，因為有些建商口袋深，不在乎拉長銷售時間或成交量微幅縮小。對於央行是否限縮對建商的土建融資，張金鶚表示贊同，他認為相對於亞洲各國，台灣的打房效果太溫和、短期效果不彰。「限縮建商土建融央行應該實施，特別在現階段對於台北縣某些地區部分建商炒作，我覺得央行不應該束手無策，要看央行的決心吧。」張金鶚也認為，要抑制房價、讓房市往健全發展，不能只靠央行，包括金管會、財政部等部會都應該採取相關措施。




分析

  • 房地產部份由於兩岸洽簽經濟協議 ECFA 將啟動外商千億元投資台灣計畫。惠普（HP）將投資36億元，以台灣作為亞太研發中心；比利時微電子中心（IMEC）更將首度跨海來台設置研發中心，可望掀起新一波歐商投資台灣熱。經濟部投資台灣高峰會今天登場，經濟部長施顏祥將與27家國際企業洽簽投資意向書。這些都直接推升房價，這是續台灣持續累積外匯來將形成之最大推升力量，預估央行無法擋住這波房價推升，可以由投資率、M1B、M2看出還會持續漲，到 2011 ~ 2012 無殼民眾抗議之聲音將頂天，2013 年後台灣房市、房貸泡沫將爆破，政府若沒有學新加坡國民住宅之執行方法將遭到民眾強烈抗爭。
  • 重點是執政黨已經啟動資金回流、兩岸和平、ECFA、FTA、外資投資台灣，這是經濟大成長，也是房地產、股市大漲最後形成2013 ~ 2015 大泡沫，台灣產業升級及品牌行銷需加速，以應付台幣將升值超過 29之未來。
  • 上面圖將說明台灣股市 2010 ~ 2012 就極可能重回萬點甚至突破萬點到達 12200。
  • 如果, 你相信資本主義是趨近大自然界生滅原則不斷重複, 那你將發現泡沫是生物本質, 日本的金融泡沫破滅、亞洲金融風暴、美國網路科技泡沫至美次貸延伸金融泡沫共同性質是資金有一段長時間過度集中移至某金融商品, 然後, 人們與金融操作者像『飛蛾撲火』般追逐至泡沫破滅，進入經濟蕭條與緊縮時期。由於人民幣升值、台灣大啟動將行成新一次財富重新分配與泡沫。
  • 回憶亞洲金融風暴與世界資金振盪方向到後金融海嘯復甦，然後人民幣升值、台幣、股市、房市大漲，迎接台灣新的房市房貸泡沫，除非台幣升值、勞工工資調高、產業再升級又引進台灣島內人民幣定存業務，否則，這房市房貸泡沫爆破威力嚇人，因為台灣島內銀行財團大部份靠房貸與投資房地產賺錢，這一破會讓更多金控、營建投資於房地產，因此如果金控沒有引進人民幣定存業務擴大人民幣及外幣業務至20%以上，泡沫爆破將是金控大災難。

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主力、外資買賣超之分析研究

Taipei 101Image by Fishtail@Taipei via Flickr
「台股 ( Taiwan stock ) 成也外資，敗也外資！」這是一般股民心中常有的怨嘆，因為整體外資是台股最大「主力」，外資及主力買賣超動向確實會影響台股漲跌。正因為如此，台灣證券交易所盤後公布的外資買賣超資料也容易引起注意。

但是主力與外資真的有這麼「神」嗎？跟隨外資買進、賣出股票真的能夠賺到錢嗎？股市聞人張松允表示，他買賣股票或期貨作多作空，有時會參考外資在台股現貨市場的買賣超動作，但主要是依據大環境趨勢、基本面、技術面自行判斷。浸淫台股多年、多空研判頗為精準的他，特別提醒投資人，光是看盤後的外資買賣超資料，很容易被誤導，最重要的是自己先作好功課。

所以最近開始用建議表研究主力、外資買賣超與量資料配合其他台股建議表，看對於掌握盤勢多空、判斷整體買賣點是否更加精準，這些是各人研究部份，僅供參考。



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2010年9月28日 星期二

8成民眾 認定打房無效 - 分析與評論

Taipei House_1Image by ginoup via Flickr
政府打房屆滿3個月以來，究竟民眾滿不滿意？中信房屋昨（27）日最新公布2010年第3季宅指數報告顯示，全民對於打房的看法，僅不到2成認為打房有效，8成對於政府打房的效果不滿意、或沒感覺；據悉，台北市中正區博愛路豪宅行情日前還逆勢上揚，一路衝上每坪190萬元的史上天價，直追信義計畫區，房價不易下壓。

　中信房屋董事長鄭余正全表示，美國日前國家經濟院報告指出，2002到2009年6月這波經濟衰退已告結束，現正漸漸復甦，惟力道緩慢，FED仍將續採貨幣寬鬆政策；台灣方面，房價上半年一度修正、但8月以來又止跌回穩，下波雖有針對建商土融、建融採取進一步緊縮政策，希望融資餘額不要再飆高，但是否有效壓抑高房價？還有待觀察。

　鄭余正全表示，或許是央行這波打房被消費者認為不滿意，也將使得購屋意願下滑成為短暫現象。因為基於自住需求提升、購屋預算未減，加上多數民眾依然看漲房價，預期第3季末房市量體應可觸底回彈，第4季景氣預估「量增，價可期」。

　調查也顯示，8成民眾認為央行打房無效；僅14.8％認為央行打房有效，成功抑制房價上升或減少交易量。最近，儘管台北市中古豪宅價量俱減，但有些豪宅依然衝出亮麗的成交行情。至於第4季走勢，中信房屋副總經理劉天仁表示，民眾對於央行打房仍有期待，本周央行是否會升息、更強力限縮土建融？民眾普遍還是期待央行手段讓房價有一個改變。但值得觀察的是，選後仍有近半數民眾，預期台北房價仍會續漲。

　其中，看好房價依然上漲的比重，達47.8％；38.5％認為，沒有影響；看跌比重，僅12.1％。顯示民眾認為選舉對房市所造成的影響，普遍樂觀。


在「有土斯有財」的觀念下，台灣許多人把擁有自己房屋當作一輩子的夢想，社會上常以一個人擁有的房子當作其一輩子的積蓄，在這樣的情況下，許多買得起房屋的人會想買更多的房子，而買不起房屋的人（像是年輕、所得較低者）也會希望買得起一棟屬於自己的房屋。房地產市場上就出現了買得起房屋者與買不起房屋者的賽局，在這個賽局中，大家都知道如果房價高得不合理，應選擇不買房屋讓房價自然下跌，最後大家可以用合理的價格買到適合自己的房屋，但現實上卻呈現房價上漲到不合理的情況，大家卻還是不斷進場買屋，這是為什麼呢？主要是可能出現賽局理論中的「囚犯困境」。 ........

都會高房價　都是誰在買單？

當我們拉長時間看，房價走勢確實是漲幅遠大於跌幅。

不過以近兩年情況，都會房市在洶湧資金的推波下，價格漲幅也的確太大、太快，甚至可說已脫離『常軌』。然而實情是，如無買方承接，賣方也不可能持續墊高開價；因此核心問題就變成：大台北的高房價，到底是誰買單？

而這中間透露的訊息，不只是價格是否獲得實質支撐而已…按照資本主義市場之運作機制，一件商品的價格，理應由供需法則。當然，賣方會先以購買原物料、加工生產到製成所花費的各式成本，加上合理利潤，算出定價。接著，這個定價就會進入市面，接受『檢驗』；也就是，如果消費者認為合理有能力負擔，則這個定價才會真正轉換成實價或市價。

反之，要是消費者認為該定價不合理，則商品就會面臨滯銷；在存貨壓力之下，廠商或商家最後往往必須降價因應。這整個價格訂定與變動的過程，就是所謂的供需法則。


房地產商品之價格，理論上也是因為這樣的方式而有變動。當然，實質上使房價波動的因素很多，不過『回歸基本面』，賣方開出的價格是否成為市場行情，最後還是取決於買方是否有能力或意願負擔。換句話說，某個時段的確出現漫天喊價者，但長期而言、整體來看，當高價無法真正轉換成實際交易價格，也就是無買家進場承接時，通常是不會有更多人跟進的。


根據這個道理，我們可以明確地推論，雖然過去一年時間，大台北房價漲幅駭人，已是多數受薪階級根本望塵莫及，不過仍持續有建商有個案前仆後繼、頻頻開出天價面市，根本原因在於，就是真有買家承接了這個多數人看來都偏高的價格。因此接下來多數人的疑問就是：這個高房價，到底是誰買的單？現階段台北市新案開價動輒六、七十萬一坪，甚至更高，號稱豪宅地段及規劃者，更是百來萬，甚至逼近兩百萬大關。不僅如此，這些創新高價的建案，大部分都是大坪數產品，百坪以上者更是屢見不鮮。

這代表，這些高價個案不僅單價高得嚇人，總價也動輒五、六千萬，甚至上億。別說是初出茅廬的社會新鮮人，就算一般中階主管或雙薪家庭，也鮮少有能負擔此等總價者。至於以時間換取利潤的投資人，對他們來說，高總價產品固然也有獲利機會，但投入門檻相對高，價格上漲，投資報酬率就被壓縮得更厲害；相較於市場接受度較高的中小坪數產品，並非適宜的投資標的選擇。

既不是一般自用消費者，也不是注重投報率、投資門檻有限度的一般投資客；然而這些單價百萬，總價動輒以億計的房市產品，仍如雨後春筍般冒出，顯然還是有人進場承接。這些買家，到底身分背景如何？ ...........


27家國際企業今（21）日將啟動千億元投資台灣計畫。惠普（HP）將投資36億元，以台灣作為亞太研發中心；比利時微電子中心（IMEC）更將首度跨海來台設置研發中心，可望掀起新一波歐商投資台灣熱。經濟部投資台灣高峰會今天登場，經濟部長施顏祥將與27家國際企業洽簽投資意向書。未來兩年，27家國際企業投資台灣金額將達1,082.5億元，估計可創造1.29萬人就業機會，是兩岸洽簽經濟協議（ECFA）後最直接實現的「和平紅利」。

經濟部官員說：「外商全衝著ECFA而來。」據悉，27家國際企業以美商與日商為最大宗，投資領域集中在光電、半導體及雲端運算等當紅產業。相關人士透露，27家國際企業包括來自北京的京泰集團，還有HP、IMEC、荷蘭商艾司摩爾（ASML）與超微（AMD）、高通等重量級企業，「一咖比一咖大」，IMEC更是投資台灣的新面孔。

HP本次加碼投資台灣金額達36億元，將把過往在台設立的研發中心升格為「亞太研發中心」。相關官員說，HP在台灣要做產品研發，還要以台灣作為終端產品的運籌中心，充分運用台灣的高素質研發人力和便捷的亞太交通網絡。在全球半導體界備受尊崇的IMEC兩年前在台設立辦事處，「蹲點」兩年後，這次將投入1.5億元設立半導體創新應用中心，加強與台積電、力晶等IMEC會員的合作，同時展開與台大、交大的學界研究。

官員表示，IMEC投資金額不高，但深具指標意義，IMEC過去經常與Intel、IBM、三星、台積電等會員共同投入先導技術研究，或是把技術移轉給會員，猶如海外版的超級工研院，IMEC來台可望增強台灣半導體重鎮實力，發揮領頭羊效應，吸引更多歐商來台投資。荷蘭商艾司摩爾（ASML）則是近年常到台灣設立研發中心的投資常客，ASML專做半導體前端的曝光機設備，本次加碼投資台灣金額近11億元。 .....

房貸泡沫風險提高

台灣房貸總金額接近 40000億，因此在持續成長將是台灣銀行界之地雷，政府應利用國內開放人民幣高息定存商品，讓資金轉移，讓台灣銀行界房貸業務資金比重降低；

當美國採用通膨來刺激經濟，弱勢美元結果，同時推升人民幣，就是製造亞洲資產泡沫，台灣必然因通膨調高利率，最後是否造成房價兩年後大泡沫，可能性很高，到時候股市崩盤與房價爆跌，由其是要注意歐美資金大幅流回歐美時間，所以人民幣定存之商品可以留住外資緩和資金大量歐美流出產生破滅風險。要健全台灣金融業不是讓它們到大陸經營壽險、存款、放款業務吸金能改善，重點是那些吸收之壽險、存款資金有多少比重在房貸及房地產、在國際貨幣存款業務、在證卷基金業務、在企業貸款業務，如果台灣之銀行習慣將業務壓 80% 在房貸加房地產，這是非常危險，因為人民幣升值啟動台幣升值及亞洲資產泡沫。

建議要健全台灣金融業應該大力引進人民幣定存商品業務，讓銀行人民幣定存商品業務加上國際貨幣存款業務超過30%，讓非房地產相關之業務資金運用比重高於45%，就不至被將來資產泡沫傷到。


分析與評論

  • 台灣投資金額已經逐漸恢復到金融海嘯之前，這樣大量長紅之投資金額，將啟動台灣金融與房市，沒有買房朋友要趁央行打房買房，政府須提供第一次購屋民眾低率；
  • 既使在民進黨執政期間，只有經濟大衰退期間房價回檔，其他時間仍然上漲，政黨輪替不能解決高房價問題；
  • 房價上漲主因仍是經濟成長率與貨幣供給額、兩岸和平、外資對台投資，不是政黨輪替能解決，因為任何執政黨都希望經濟成長；
  • 再美國已印美鈔方式刺激經濟結果就是通膨解決經濟衰退與美房價持續下跌之問題，將啟動台灣通膨；
  • 台灣應加速降低房貸成數至65%，並降低建商融資金額，因為由民進黨執政時期之前至現在已經超過十二年以上優惠房貸金額已經超過 9000億，房貸泡沫正在形成；
  • 台灣應加速人民幣定存商品，讓台灣之銀行業務比重由房貸移向商品，讓民眾資金由買房轉移更多至人民幣高息定存商品，減緩房貸泡沫形成之速度；

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