Image by ginoup via Flickr政府打房屆滿3個月以來，究竟民眾滿不滿意？中信房屋昨（27）日最新公布2010年第3季宅指數報告顯示，全民對於打房的看法，僅不到2成認為打房有效，8成對於政府打房的效果不滿意、或沒感覺；據悉，台北市中正區博愛路豪宅行情日前還逆勢上揚，一路衝上每坪190萬元的史上天價，直追信義計畫區，房價不易下壓。
中信房屋董事長鄭余正全表示，美國日前國家經濟院報告指出，2002到2009年6月這波經濟衰退已告結束，現正漸漸復甦，惟力道緩慢，FED仍將續採貨幣寬鬆政策；台灣方面，房價上半年一度修正、但8月以來又止跌回穩，下波雖有針對建商土融、建融採取進一步緊縮政策，希望融資餘額不要再飆高，但是否有效壓抑高房價？還有待觀察。
鄭余正全表示，或許是央行這波打房被消費者認為不滿意，也將使得購屋意願下滑成為短暫現象。因為基於自住需求提升、購屋預算未減，加上多數民眾依然看漲房價，預期第3季末房市量體應可觸底回彈，第4季景氣預估「量增，價可期」。
調查也顯示，8成民眾認為央行打房無效；僅14.8％認為央行打房有效，成功抑制房價上升或減少交易量。最近，儘管台北市中古豪宅價量俱減，但有些豪宅依然衝出亮麗的成交行情。至於第4季走勢，中信房屋副總經理劉天仁表示，民眾對於央行打房仍有期待，本周央行是否會升息、更強力限縮土建融？民眾普遍還是期待央行手段讓房價有一個改變。但值得觀察的是，選後仍有近半數民眾，預期台北房價仍會續漲。
其中，看好房價依然上漲的比重，達47.8％；38.5％認為，沒有影響；看跌比重，僅12.1％。顯示民眾認為選舉對房市所造成的影響，普遍樂觀。
在「有土斯有財」的觀念下，台灣許多人把擁有自己房屋當作一輩子的夢想，社會上常以一個人擁有的房子當作其一輩子的積蓄，在這樣的情況下，許多買得起房屋的人會想買更多的房子，而買不起房屋的人（像是年輕、所得較低者）也會希望買得起一棟屬於自己的房屋。房地產市場上就出現了買得起房屋者與買不起房屋者的賽局，在這個賽局中，大家都知道如果房價高得不合理，應選擇不買房屋讓房價自然下跌，最後大家可以用合理的價格買到適合自己的房屋，但現實上卻呈現房價上漲到不合理的情況，大家卻還是不斷進場買屋，這是為什麼呢？主要是可能出現賽局理論中的「囚犯困境」。 ........
都會高房價 都是誰在買單？
當我們拉長時間看，房價走勢確實是漲幅遠大於跌幅。
不過以近兩年情況，都會房市在洶湧資金的推波下，價格漲幅也的確太大、太快，甚至可說已脫離『常軌』。然而實情是，如無買方承接，賣方也不可能持續墊高開價；因此核心問題就變成：大台北的高房價，到底是誰買單？
而這中間透露的訊息，不只是價格是否獲得實質支撐而已…按照資本主義市場之運作機制，一件商品的價格，理應由供需法則。當然，賣方會先以購買原物料、加工生產到製成所花費的各式成本，加上合理利潤，算出定價。接著，這個定價就會進入市面，接受『檢驗』；也就是，如果消費者認為合理有能力負擔，則這個定價才會真正轉換成實價或市價。
反之，要是消費者認為該定價不合理，則商品就會面臨滯銷；在存貨壓力之下，廠商或商家最後往往必須降價因應。這整個價格訂定與變動的過程，就是所謂的供需法則。
房地產商品之價格，理論上也是因為這樣的方式而有變動。當然，實質上使房價波動的因素很多，不過『回歸基本面』，賣方開出的價格是否成為市場行情，最後還是取決於買方是否有能力或意願負擔。換句話說，某個時段的確出現漫天喊價者，但長期而言、整體來看，當高價無法真正轉換成實際交易價格，也就是無買家進場承接時，通常是不會有更多人跟進的。
根據這個道理，我們可以明確地推論，雖然過去一年時間，大台北房價漲幅駭人，已是多數受薪階級根本望塵莫及，不過仍持續有建商有個案前仆後繼、頻頻開出天價面市，根本原因在於，就是真有買家承接了這個多數人看來都偏高的價格。因此接下來多數人的疑問就是：這個高房價，到底是誰買的單？現階段台北市新案開價動輒六、七十萬一坪，甚至更高，號稱豪宅地段及規劃者，更是百來萬，甚至逼近兩百萬大關。不僅如此，這些創新高價的建案，大部分都是大坪數產品，百坪以上者更是屢見不鮮。
這代表，這些高價個案不僅單價高得嚇人，總價也動輒五、六千萬，甚至上億。別說是初出茅廬的社會新鮮人，就算一般中階主管或雙薪家庭，也鮮少有能負擔此等總價者。至於以時間換取利潤的投資人，對他們來說，高總價產品固然也有獲利機會，但投入門檻相對高，價格上漲，投資報酬率就被壓縮得更厲害；相較於市場接受度較高的中小坪數產品，並非適宜的投資標的選擇。
既不是一般自用消費者，也不是注重投報率、投資門檻有限度的一般投資客；然而這些單價百萬，總價動輒以億計的房市產品，仍如雨後春筍般冒出，顯然還是有人進場承接。這些買家，到底身分背景如何？ ...........
27家國際企業今（21）日將啟動千億元投資台灣計畫。惠普（HP）將投資36億元，以台灣作為亞太研發中心；比利時微電子中心（IMEC）更將首度跨海來台設置研發中心，可望掀起新一波歐商投資台灣熱。經濟部投資台灣高峰會今天登場，經濟部長施顏祥將與27家國際企業洽簽投資意向書。未來兩年，27家國際企業投資台灣金額將達1,082.5億元，估計可創造1.29萬人就業機會，是兩岸洽簽經濟協議（ECFA）後最直接實現的「和平紅利」。
經濟部官員說：「外商全衝著ECFA而來。」據悉，27家國際企業以美商與日商為最大宗，投資領域集中在光電、半導體及雲端運算等當紅產業。相關人士透露，27家國際企業包括來自北京的京泰集團，還有HP、IMEC、荷蘭商艾司摩爾（ASML）與超微（AMD）、高通等重量級企業，「一咖比一咖大」，IMEC更是投資台灣的新面孔。
HP本次加碼投資台灣金額達36億元，將把過往在台設立的研發中心升格為「亞太研發中心」。相關官員說，HP在台灣要做產品研發，還要以台灣作為終端產品的運籌中心，充分運用台灣的高素質研發人力和便捷的亞太交通網絡。在全球半導體界備受尊崇的IMEC兩年前在台設立辦事處，「蹲點」兩年後，這次將投入1.5億元設立半導體創新應用中心，加強與台積電、力晶等IMEC會員的合作，同時展開與台大、交大的學界研究。
官員表示，IMEC投資金額不高，但深具指標意義，IMEC過去經常與Intel、IBM、三星、台積電等會員共同投入先導技術研究，或是把技術移轉給會員，猶如海外版的超級工研院，IMEC來台可望增強台灣半導體重鎮實力，發揮領頭羊效應，吸引更多歐商來台投資。荷蘭商艾司摩爾（ASML）則是近年常到台灣設立研發中心的投資常客，ASML專做半導體前端的曝光機設備，本次加碼投資台灣金額近11億元。 .....
房貸泡沫風險提高
台灣房貸總金額接近 40000億，因此在持續成長將是台灣銀行界之地雷，政府應利用國內開放人民幣高息定存商品，讓資金轉移，讓台灣銀行界房貸業務資金比重降低；
當美國採用通膨來刺激經濟，弱勢美元結果，同時推升人民幣，就是製造亞洲資產泡沫，台灣必然因通膨調高利率，最後是否造成房價兩年後大泡沫，可能性很高，到時候股市崩盤與房價爆跌，由其是要注意歐美資金大幅流回歐美時間，所以人民幣定存之商品可以留住外資緩和資金大量歐美流出產生破滅風險。要健全台灣金融業不是讓它們到大陸經營壽險、存款、放款業務吸金能改善，重點是那些吸收之壽險、存款資金有多少比重在房貸及房地產、在國際貨幣存款業務、在證卷基金業務、在企業貸款業務，如果台灣之銀行習慣將業務壓 80% 在房貸加房地產，這是非常危險，因為人民幣升值啟動台幣升值及亞洲資產泡沫。
建議要健全台灣金融業應該大力引進人民幣定存商品業務，讓銀行人民幣定存商品業務加上國際貨幣存款業務超過30%，讓非房地產相關之業務資金運用比重高於45%，就不至被將來資產泡沫傷到。
分析與評論
- 台灣投資金額已經逐漸恢復到金融海嘯之前，這樣大量長紅之投資金額，將啟動台灣金融與房市，沒有買房朋友要趁央行打房買房，政府須提供第一次購屋民眾低率；
- 既使在民進黨執政期間，只有經濟大衰退期間房價回檔，其他時間仍然上漲，政黨輪替不能解決高房價問題；
- 房價上漲主因仍是經濟成長率與貨幣供給額、兩岸和平、外資對台投資，不是政黨輪替能解決，因為任何執政黨都希望經濟成長；
- 再美國已印美鈔方式刺激經濟結果就是通膨解決經濟衰退與美房價持續下跌之問題，將啟動台灣通膨；
- 台灣應加速降低房貸成數至65%，並降低建商融資金額，因為由民進黨執政時期之前至現在已經超過十二年以上優惠房貸金額已經超過 9000億，房貸泡沫正在形成；
- 台灣應加速人民幣定存商品，讓台灣之銀行業務比重由房貸移向商品，讓民眾資金由買房轉移更多至人民幣高息定存商品，減緩房貸泡沫形成之速度；
Image by Fishtail@Taipei via Flickr
