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| 中國城市之房價所得比是全球最高 |
與持續火爆的土地市場相比，中國大陸各地房市今年1月的成交量均出現大幅下滑，在中國新年期間也遭遇「馬上冷場」的淒涼氣氛。面對這個情況，中國獨立財經評論人士牛刀表示，中國房地產將面臨全線崩潰。
近日陸媒紛紛報導，2014年1月房市一開局，各地成交量就遭遇「寒潮」。北京、廣州、深圳等一線城市的新房和二手房成交量均出現巨幅下滑，其中北京二手房成交量降五成，深圳新房成交量降七成，二手房自去年底開始成交量持續下降，1月成交量降兩成；廣州市1月31日至2月6日，7天內僅網簽成交62套單位，比去年新年同期下降1/4；在同樣的幾天中，上海市則僅成交119套房地產。
據《新京報》2月7日報導，這已是北京二手房成交量價連續兩個月出現下滑，專家表示，係受市場走勢不確定性、房貸收緊等因素影響。市場方面的數據也顯示，2月分市場將難有作為。搜房網數據監控中心統計，2014年1月廣州僅32盤入市，同比大跌36%，全新盤降七成；而2月廣州新盤新貨更少，僅12新盤入市，環比降六成。
專家：陸房地產面臨全線崩潰
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| 中國人均水泥消耗量成長速度是全球最高最快 |
獨立財經評論專家牛刀日前發表博文〈中國房地產面臨全線崩潰〉一文，指出中國房地產的操盤手此時仍然停留在2009年4兆（人民幣，以下同）基礎貨幣大印鈔、13兆無抵押貸款的時候，想用地王提升房價上漲的預期，根本就是黔驢技窮的典型特徵。
牛刀分析說，好不容易賺到一點錢付頭期款的農民工，都進場來買房了，這些最後為泡沫買單的人都進場了，也意味著離泡沫破滅已經不遠。
中共黨媒：房價將大跌
2月8日，中共黨媒罕見刊文〈專家稱中國房地產泡沫崩潰時間就在今明二年〉，此文來自《上海證券報》。同時新華網也將此文發表在房產欄目的正文中，表明房地產方面問題的嚴重性和時間的緊迫性。
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| 中國工業化及都市化進入成熟期 |
文章稱前不久住建部副部長仇保興在演講中說，中國離房地產崩潰時間還有一些日子，通過微調還可以調節。此話引起外界擔憂，作者認為「現在無論是房價上漲還是下跌，對中國經濟和社會的負面影響都是災難性的。也就是說房地產業已經把中國經濟逼入進退維谷的境地」。
文章認為中央政府唯一能做的是微調、穩定一二線城市的高房價，並藉改革收入分配體制，增加民眾收入提高其購買力，最終使得房地產泡沫達到軟著陸。
茅於軾：房地產泡沫必破裂
對此，著名經濟學家茅於軾接受本報記者採訪時表示，「房價有泡沫就是不知道什麼時候破，過段時候房價要逐漸往下掉。」就住建部副部長仇保興稱通過微調還可以調節，茅於軾認為沒有用，泡沫肯定要破，房價肯定要往下掉。各地常出現的地王現象，就是房地產泡沫，泡沫破裂前房價還是往上漲，等破了、房價掉下來了，大家就傻眼了。
《經濟學人》：中國房市泡沫化
據《經濟學人》最近的報導，中國的房產市場令人擔憂，一些富商巨賈如王石和李嘉誠，都已經對房產的泡沫化現象採取應變措施。分析師指出，中國房市有一大部份的買主其實來自地方政府、銀行及國營企業，並非民間需求。儘管如此，中國未來仍照樣計畫在144個城市興建200個新市鎮。
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| 中國房產及企業的泡沫化同時發生 |
在中國，樂觀的人似乎認為，中國的房價可以永遠上漲，他們所持的理由是，中國正歷經史上最大的「都市化」進程，成群往城市移居的農民都需要住所，而住在80年代住所的中產階級，也急切希望搬到更高級的公寓。因此，中國在過去10年遇上了一波房地產熱潮。
中國今年前3季度住宅銷售額比去年同期增長35%；70個最大城市中有69個新房價格也較同期上漲。上海、深圳和北京房價的漲幅都超過20%。
儘管中國房產表現不錯，但一些房產大亨卻似乎越來越不安。中國最大住宅開發商萬科集團董事長王石說，中國的房市已經泡沫化，中國首富大連萬達董事長王健林也表示，中國部分地區可能已有房產泡沫的現象，就連一向看好中國的香港首富李嘉誠，也已經開始出售他的大陸房產。
中國地方政府為了推動「未來」的經濟活動，在某些地區如遼寧的「營口沿海產業基地」展開不動產建設。然分析師表示，那個「未來」還沒來臨，但是成排的建築已形成「鬼城」。中國官方媒體《人民日報》最近也批評這些「巨大資源浪費」的建案。儘管如此，中國仍照樣計畫在12個省份的144個城市，興建200個未來市鎮。
看壞中國房市的人並不認為災難會立即發生，美奇金投資咨詢公司研究主管楊思安表示，泡沫可能需要長達5年的時間才會破滅，而屆時房價預估會下跌40%。另有分析師指出，較小城市的房產泡沫，還不足以嚴重威脅中國整體的經濟表現。
中國“住房自有率全球第一”真相
在住房問題已經被公認為當今中國人最沉重的生活負擔之一時，中國卻在最重要的住房指標上名列“世界第一”，並被越來越多的人拿來說事
在最近的中國房地產市場上，有一個詞正被越來越多的開發商、官員和專家等房地產“利益關聯者”掛在嘴邊。這就是“住房自有率”。
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| 中國自住率世界第一其實是指房子私人擁有率? 不是指住者有其屋 |
和“房價收入比”一樣，居民的住房自有率是衡量評價一個國家和地區居住問題解決的好壞、住房政策正確與否和房地產市場導向的一個最重要的指標之一。
在最近有關房地產的“理論和輿論”的爭辯中，總是能看到這樣一個表述：“中國居民的住房自有率世界第一”。 6月26日，國土資源部土地利用管理司的一位官員在某全國性的經濟周刊上發表文章稱，“我國城市居民住房自有率已居世界第一，'居住必買房'是危險導向”。在他看來，“30%的人有財力支持買房居住，房地產市場就相當不錯了，其餘的70%應是租房群體”。
在住房問題已經被公認為當今中國人最沉重的生活負擔之一時，中國卻在最重要的住房指標上名列“世界第一”，並被越來越多的人拿來說事。如此的反差，使人不得不產生疑惑。
誰製造了住房自有率的世界第一
有關資料顯示，“中國住房自有率全世界最高”一說最早可追溯到2002年。當時在包頭舉行的一次國際會議上，建設部的一位副部長宣布，中國的“城鎮家庭80%擁有住房，農村100%有住房，住房自有率在全世界是最高的。”中國人“住房自有率世界第一”的“美名”從此而來。
然而，中國中央政府和統計局的網站上並沒有任何資料表明，中國曾經取得過“住房自有率世界第一”，國家統計局也沒有對住房自有率進行過任何全國范圍內的專門統計調查。
在國際上，“住房自有率”是個基本的通用名詞，指居住在擁有自己產權住房的家庭戶數佔整個社會住房家庭戶數的比例。在建設部網站上（見建設部的“房地產統計報表制度”），中國的“住宅自有率是指報告期末，自有（私有）住宅的建築面積佔實有住宅建築面積的比例”。它的計算公式是：“住宅自有率（%）=自有（私有）住宅建築面積÷實有住宅建築面積×100%”。
但這裡存在一個問題，即“住房自有率”等同於“住房私有率”，“自有”就是“私有”。但事實上，“住房自有”是指住在自己購買的住宅中，而住房私有，則是除了住在“自有房”外，還要加上租賃其他私人房產來解決居住問題的人群。這兩者在國際標準中是完全不同、相差甚大的不同概念。
據建設部的考察報告，法國、荷蘭和英國的住房自有率分別是55%、50%和70%，但各自的住房私有率卻分別高達83%、67%和80%。若按照建設部網站上的算法，那麼法國和英國的“住房自有率”就都在80%的世界一流水平之上，住房保障搞得較好的荷蘭的“住房自有率”也在67 %。
第二，國際上通用的住房自有率，一般都是按以擁有自己住房的家庭戶數為單位，來計算具體的比率。 “中國標準”則採用的是私有住房建築面積佔全部住宅建築面積的之比來推導出具體的比率，以面積之比取代戶數之比。
我們可以以100戶家庭、每房均為100平方米房型來舉例，看看建設部標準和國際慣例下計算出來的住房自有率各是多少。根據現有狀況我們來做一個模擬假設：
在社會最富有5%的家庭中，戶均擁有3套住房，合計15套房，1500平方米；
在社會較富的15%的家庭中，戶均擁有2套住房，合計30套房，3000平方米；
在社會一般的40%的家庭中，戶均擁有1套住房，合計40套房，4000平方米；
此外，有40%的家庭是無房戶，其中有10%通過國家的廉租房解決居住問題，合計10套房，1000平方米；另外30%是通過向私人租房居住，合計30套房，3000平方米。
根據以上的數據，按照國際上的通行算法很簡單，60%家庭擁有自己的住房（不管他有幾套），住房自有率為60%。
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| 中國沒有戶口的都市居民比率非常高, 一旦移出房市會崩盤？ |
如果按照中國現行的算法，只要是私人住房都在“自有率”的名下，那麼在這總計125套、12500平方米中，只有10套房1000平方米為公房，其他都為私房，那麼“中國標準”下的“住房自有率”就高達92%（私房面積11500平方米÷住房總面積12500平方米）。這個“標準”一變，就使中國人在住房狀況完全相同的情況下，一下子提高了30多個百分點。如果按照國際上的算法，但用面積之比替代戶數之比，那麼在上述情況下的“住房自有率”也可“提高”到68%（前三項之和的8500平方米÷總量的12500平方米）。
這裡還需指出的是，在“中國人住房自有率世界第一”之中，還有著海外和國際友人的貢獻。在中國目前的統計中，除了中國內地公民外，“港澳台同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的住宅建設面積之和”也記在了中國內地居民的名下。
自有房屋比例在短短幾年里大幅下降
2003年10月，曾經第一個宣布“住房自有率在全世界是最高”的建設部官員又宣瞛i擔洩俺欽蛩接兇》空甲》孔芰康 85%以上，城鎮居民住房自有率達到74%左右”這兩個基本數字，但在有些專家、開發商和官員的嘴裡，這個數字仍然高達85%以上。
今年4月底在北京召開的一次國際研討會上，建設部的一位總經濟師在會上公佈，我國“居民私有住房的比例已經達到72.8%”。兩相對比，不難發現，僅僅在短短的幾年時間裡，我國城鎮居民的住房私有率就從當初的85%，大幅下降到現在的72.8%，降幅高達12.2個百分點。
現實的狀況也驗證了這一點。這幾年在高房價的影響下，城市中靠租私人住宅來解決住房問題的越來越多。據了解，在北京、上海等一些大城市，靠租房來解決居住問題的人已經佔了整個城市統計人口中相當大的比例。城市“租房一族”中的絕大多數（90%以上），都是通過租賃私人住宅來解決的。
按照較保守的估計，如果建設部總經濟師公佈的住房私有率的數字是真實的話，那麼，在當今房地產市場兩極分化越來越加大的情況下，居民的住房自有率至少要比住房私有率低15個百分點。這也就意味著即使按照比較樂觀的估計，我國城鎮現有的住房自有率也只有57.8%左右。
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| 一個接一個泡沫, 中國泡沫將於2015 ~ 2020破滅? |
這樣的估計，在一些城市的統計中也得到了“充分體現”。 2005年初，上海市統計局新聞發言人、總經濟師蔡旭初在上海市政府的例行新聞發布會上就對外公佈，上海市家庭擁有房屋的比例為69%。也許這個數字只算了上海的“戶籍人口”，未加權進數以百萬計在上海打拼、為上海GDP做出巨大貢獻的“統計上的上海新增人口”，所以到去年底上海的住房自有率還比較高，但其住房自有率下降的幅度和全國的基本一致。按照上海當地的房地產業內人士的話，上海家庭住房自有率在短短的幾年的時間內，從82%降到了75%，然後再次下降到69%，幾年時間里共計降了13個百分點，下降的幅度比全國的12.2的百分點稍高。
僅僅在短短幾年的時間里中國的住房自有率就下降了十多個百分點，這個數字集中體現了中國住房問題現狀的嚴峻性。
高水平背後的真相
對我國房改發展的歷史比較了解的人都知道，被不少房地產商時常拿來“說事”的中國城鎮住房較高的自有率，很大程度是來源於“房改房”的餘蔭，而不是這幾年房地產市場及住房政策導向的結果。
在國內住房商品化進行最早的廣州市，曾經對該市的居民住房狀況舉行過調查。據媒體引自廣州市統計局城市抽樣調查隊的調查，到2002年底，“廣州有83.7%的居民家庭擁有自己的住房，與1997年相比增加了27.7個百分點”。但在這其中靠購買了商品房來擁有自己住房的，僅僅只有“7.1%的家庭”。佔廣州市居民中大多數的“64.9%的家庭”，是靠“買了房改房”才擁有自己的住房的。另外，還有“11.7%的家庭擁有原有的私房”。這裡需要提醒的是，廣州市還是當時全國商品房市場化程度最高和推行最早的城市之一。廣州的情況如此，全國其他城市的情況就可想而知了。
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| 上證月線突顯中國股市2166上檔層層賣壓, 而中國房產及企業的泡沫化同時發生 |
所有這些數據，不管是來自微觀的還是宏觀的，不管是出自“正方”還是“反方”，不管是科學分析還是想“說事”的，都無法迴避一點，就是中國城鎮居民住房的高自有率，很大程度上是當年突擊福利分房的產物。由開發商主導的房地產市場提供的商品住房，對中國城鎮居民住房自有率的“貢獻”，只占到其中很少的一部分。作為現在城市供房主體的商品房及房地產市場，對提高城鎮居民住房自有率的影響和作用，已經到了“微乎其微”的地步。
中國房地產在這裡就出現了一個巨大的“黑洞”。福利分房的結束，就意味著自有率下降的開始。作為提高中國城鎮居民住房自有率“絕對主力”的福利分房，其“衝擊波”的餘威到2002年底後基本上已是“灰飛煙滅”。商品房市場對住房自有率的作用又是少到可以“忽略”，但中國每年新增的城鎮人口卻在以2000萬的速度高速增長。
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| 近期銅價大跌危機是否是中國泡沫前兆? |
據國家統計局的年報，到2002年底，中國的城鎮人口為5.0212億，城鎮人口占全國總人口的39.1%。到了2005年底，全國的城鎮人口已增長到5.6212億，已佔全國總人口的43%。也就是說，三年時間全國的城鎮人口增加了6000萬。在這6000萬的新增人口中，不僅基本上沒人可以“享受”福利分房，而且，買得起房地產市場提供的商品住房的只是其中極少數。在全社會70%人買不起房的人當中，新增人口至少占到其中的90%以上。他們和城市中因拆遷而失房、因貧困而賣房維生的中低收入者一起，構成了城市中新的浩浩蕩蕩的“無房大軍”。在城市中基本上沒有公房出租的情況下，他們只能靠向私人租用住房來解決居住難題。
在城市的各個角落，從城區的老房破屋，到邊遠的城郊結合部，到處都充斥著新的租房大軍的身影。一旦城市的租房市場絕大多數只能由私人來提供，那麼城市居民住房自有率和私有率的差距，將會被大大拉大。
中國住房保障面臨“大考”
中國居民住房問題的嚴峻性還不僅於此。如果現在的房地產市場的導向不調整，我國城鎮居民的住房自有率可能還將繼續下滑。據國家統計局的年鑑，2003年全國城鎮實際銷售的商品住宅為2.977885億平方米，2004年為3.381989億平方米，2005年估計為3.5億平方米。另外三年間全國銷售的經濟適用房為一個億平方米左右。這三年全國城鎮實際銷售的商品住房和經濟適用房加在一起11億平方米左右，相當於全國城鎮居民每年可以從市場上獲得3.67億平方米左右的新建住房。
按照城市改造“拆一建二”的慣例，其中的一半（1.83億平方米）用於拆遷戶（由於還有其他方面大規模的城建拆遷，這些供應顯然和拆遷戶的實際需求還有不小的差距）。在剩下的1.84億平方米中，絕大多數（約75%）還是被有經濟實力進一步改善住房條件的“老市民”中“有房一族”買去的。城市中的“無房戶”們如果可以買到新增住房的25%就相當不錯了。
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| 原物料出口占出口百分比 |
從建設部經濟師的講話中可以看出，現在全國城鎮居民的住房自有率不到60%（樂觀估計為57.8%左右）。據測算，到2010年我國的城鎮人口將達到6.85億人左右。這5年新增的1億“無房人口”，就將使我國的城鎮居民住房自有率在60%不到的基礎上再下降14.5個百分點。屆時我國城鎮居民的住房自有率將只有43.3%左右。
“居者有其屋”的文化取向
當然，住房自有率也並不是衡量一個國家住房政策和房地產市場好壞的惟一和“非此即彼”的標準。一個國家的住房自有率，除了有政府的住房政策和房地產市場的因素以外，還和一個國家的住房保障體係以及國民遷徙和就業的習慣有關。
在歐洲一些傳統社會黨領導下的高福利國家，保障體系成熟而周全。對很多的中等以下收入的群體而言，與其自己買房，不如租賃國家和政府提供的“國有房”要來得實惠得多。這樣的話，可以用更小的成本來解決住的問題，為什麼還要自己花大價錢去買房呢。
何況，歐美人歷來有經常遷徙和異地就業的習慣。在歐盟內，一個國家的人為了取得更好的工資和收入，到另外一個國家去工作發展是很平常的事。在北美，收入相對較低、稅賦較重的加拿大人，就有不少南下到美國謀發展。至於在本國內異地就業，對歐美人來說就更是家常便飯了。在這樣的情況下，買房往往就成了拴住發展機遇的“絆腳石”，住房自有率低就成為自然而然的事情。
關鍵在於，這樣的低住房自有率，不是由於買不起房或者住房保障體系的欠缺造成的，恰恰相反，正是由於住房保障體系的健全、房價的平穩以及較低的房價收入比，使得國民在解決居住問題時可以有更多的選擇，可以花更少的錢租賃政府提供的保障房。在房價只是一般人家庭年收入的2至6倍情況下，買房相對輕鬆而便利，但找一個好的工作卻並不容易，何苦買房把自己“套”住呢。
但對中國人和華人來說，情況就完全不一樣了。 “居者有其屋”、“安居樂業”等這些千百年傳承下來的中華傳統，使華人社會圈對住房特別地在乎。對民眾而言，有居則安、有產則寧。同樣，“民富則易治、民有產則畏法”也成為中華歷史久遠的一種統治文化。
在新加坡，“居者有其屋”是被作為國策而大力推廣實施的。從建國伊始，政府就大力建造組屋（相當於中國的經濟適用房），並以極低的價格提供給本國85%的國民，使得新加坡的居民住房自有率一舉達到了90%以上，從而真正成為世界上住房自有率最高的國家之一。就連歐美國家的華人家庭，傳統的文化和觀念也使得他們更傾向於自己買房居住。據不久前的報導，在加拿大的多倫多，“華人家庭自住房擁有率在76%，高出當地人的67%。”
所以，在中國人和華人的圈裡，買房居住是千百年積累下來的居住傳統和文化觀念，絕不是什麼一時興起的“過度的住房消費慾望”。中國人的“居者有其屋”的住房觀念沒有錯。問題的實質在於，由開發商主導的房地產行業“不健康、不規範”，使得很多人除了“留守”在過去的“福利分房”外基本上沒有改善住房的可能。在缺乏正常的製度性的住房保障體系下，中國居民的住房自有率就成了一個單純的衡量住房政策和房地產市場導向好壞的最重要的指標之一。中國的住房政治，正面臨著一個嚴峻的歷史性抉擇。
中國鐵礦砂需求縮，BDI跌破千點關卡
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| BDI 將可以讓我們了解中國經濟衰退輕重, 因為中國GDP是否真實？ |
今年Q1期間，中國鐵礦砂進口需求旺盛，一度推動BDI達到超過1600點的年度高峰，不過這波需求卻在3月下旬反轉向下，自3月24日以來，連續15個交易日走跌，累計跌幅超過38%，來到今年新低的989點，其中尤以海岬型船舶的跌幅最兇，BCI指數在同期間的修正幅度達到55%，主要就是受到中國鐵礦砂進口活動放緩的打擊。
據了解，中國港口的鐵礦砂庫存在Q1期間已經堆高，使得3月下旬以來進口活動急踩剎車，不僅拖累海岬型船舶運價，連帶地包括巴拿馬極限型船(Panamax)與超級極限型(Supramax)等中小型船舶的訂船交易量也急凍，整體散裝航市走勢轉趨疲軟。
業界人士認為，先前一波鐵礦砂進口高峰，並非受到實質需求推動，而是做為鋼廠融資的抵押品之用，因此一旦庫存堆高、去化不易，短期內要見到礦砂重新啟動補貨的動能並不容易，讓BDI跌破千點整數關卡。
就目前各船型現貨運價來看，海岬型船舶日租運價約略高於1萬美元，仍明顯優於去年同期不到5000美元水平，巴拿馬極限型船舶日租運價約6300美元，則遜於去年同期的近9000美元水準；相對地超級極限型船舶運價則約在9600美元左右，與去年同期水平大致相仿。
展望今年散裝航市後續發展，業界人士指出，直到中國港口鐵礦砂庫存明顯下降之前，BDI均缺乏快速反彈動能，而就國內散裝航商與BDI牽動狀況來看，旗下現貨船舶居多的裕民(2606)受傷可能最深，而相對地新興(2605)、中航(2612)等則因仍有中長期合約保護，受到BDI拖累狀況相對輕微，除非中國鐵礦砂回補動作遲至Q3仍無法開啟，才會對新興、中航等航商的船舶換約工作造成重大影響。
分析
- 從中國人均水泥消耗量成長速度是全球最高最快及中國城市之房價所得比是全球最高觀點看，中國泡沫將於2015 ~ 2020破滅機率非常高，這也將是歷史最大災難及巨大的財富重分配，避開這中國大泡沫是理財相當重要的問題；
- 中國債務高速成長至 GDP的277%，中國房產及企業的泡沫化同時發生泡沫，2014 第一季中國同時出現公司債違約、各地房市大幅下滑及出口衰退，連帶中國商品融資拆倉帶動大宗商品價格暴跌；
- 2015年大陸房市大跌，地方銀行將破產是否如專家所預估呢？
- 美國QE大印鈔配上中國大出超，外匯賺多少中國央行也印鈔要多少，當QE縮至美息拉高時，縮減QE必然導致資金大流出，這是中國擋不住的，也是伯南克擋不住的，因為資金的掠殺效應，攫取利潤的巨大貪婪是無法控制，中國房市也將破滅；
- QE退場 2015 美元升息，加上中國泡沫將於2015開始破裂，美國持續復甦，非美貨幣轉弱。美元指數將上漲，更加速資金回美，中國經濟持續靠政府那時中國債務將升高至GDP 310%，危機將拉的很高終於中國泡沫爆破。
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