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2013年9月3日 星期二

2013 ~ 2015 海外置產 : 房產該注意的稅率及房價趨勢

海外置產夯 本土房仲赴美開店

台灣人布局海外房地產的趨勢正起,房仲業也跟著邁向國際市場。目前除了信義房屋在日本東京新宿設立據點已滿3年外,台灣房屋繼今年3月在馬來西亞開第一家直營店後,今年10月將在美國洛杉磯開設直營店,成為本土房仲赴美的先例。

 上半年台灣主要都會區的買賣移轉棟數表現佳,尤其鬼月前的雙北市7月交易量月增13%~20%,共有1.2萬餘件的移轉棟數。但隨著政府幾波打房政策影響下,投資人開始把眼光移往海外,房仲觀察到此趨勢後,也亦步亦趨跟進。

 台灣房屋國際資產投資長李傑聖證實,台灣房屋10月即將在洛杉磯第一大華人區開幕,目標是未來每年在美國成立10個據點,馬來西亞市場明年也會擴張到5家。

 未來在美國洛杉磯據點將有兩組團隊,一個是當地房仲、提供當地華人買賣房屋,第二個團隊就固守台灣,每個月帶團去美國看屋,不僅是台商有買屋需求,不少子女在美國留學的父母也想在美國當地買屋。

 李傑聖表示,美國房地產自從金融海嘯後就跌入谷底,自2011年才回溫,到今年大約回升10%,現在不少中國人更是在美國大肆購屋,也帶動房地產景氣。若是買屋出租做包租公,投資報酬率約6%。李傑聖舉例,在洛杉磯距離市中心約40分鐘車程的獨棟房,包括前後院地坪50坪,建物地坪30坪大的物件,售價約60、70萬美元,等於新台幣2000萬元左右,許多台灣人都買得起。

 台灣房屋今年3月在馬來西亞的據點正式開幕,今年上半年成交新台幣200億元,且台灣房屋前一年度就已經開始在馬來西亞試營運,一年成交350億元,成交約800多戶,今年房市也持續熱度。

 除了台灣房屋在海外積極布局外,信義房屋在2010年也在日本東京的新宿成立據點,提供華人買賣房地產。日本信義表示,今年上半年業績達114.95億日圓,約新台幣35.6億元,超越去年全年業績85億日圓。顯示在這波日圓貶值趨勢下,華人赴日買房已增多。


台灣房屋總經理彭培業今天說,10月25日美國第一間分店將開幕,將在美國高速公路上架設T霸宣傳。台灣房屋將成為台灣第一間登陸美國設點的房仲。

台屋今天舉行「傲視大馬 預約致富」的記者會,找來投資馬來西亞房產的歌手品冠、財經專家阮慕驊等人站台。

從藝人轉投入房仲業的台灣房屋國際資產投資長、兩岸房市通營運長李傑聖說,美國未來預定1年內展店10間,業績預定200億元。

7月美國新屋銷售 降幅3年最大

美國7月新屋銷售下滑幅度締造三年多來之最,前幾個月的數據也遭到下修,反映近來利率飆升恐使房市復甦放慢腳步。商務部23日公布,7月新屋銷售較去年同期減少13.4%,折合年率為39萬4000戶,創去年10月以來新低。6月新屋銷售為45萬5000戶,低於初估。彭博資訊訪調74名經濟學家的預

估中值為降至48萬7000戶。7月降幅創下2010年5月以來最深。近三個月來房貸利率急速攀升,可能促使部分買家退場觀望。但包括托爾兄弟(Toll Brothers)等建商信心仍高,反映他們認為就業持續好轉有利於長期新屋銷售展望。

半官方房貸機構房利美(Fannie Mae)首席經濟學家鄧肯(Doug Duncan)說,「7月新屋銷售數據絕對受到利率上升的影響,未來一至兩個月內的銷售數據可能保持疲弱基調。儘管房市仍將持續復甦,未來仍少不了階段性減速情況」。聯準會(Fed)可能即將縮減量化寬鬆(QE)規模,促使10年期公債收益率節節上升,連動的房貸利率也走高。根據房地美(Freddie Mac)最新公布,截至22日止的本周,全美30年期平均房貸利率為4.58%,居於兩年來高點。反觀5月初時30年期固定房貸利率僅3.35%,去年11月時更處於歷史低點3.31%。

德州Prestige Economics總裁薛克(Jason Schenker)說,「利率上升肯定會打擊房市,現在只是開端而已」。他原估7月新屋銷售為44萬5000戶,是彭博資訊訪調經濟學家中估值最低者。

7月銷售低於所有經濟師的預測,預估範圍自44萬5000戶到52萬5000戶不等。6月初值為49萬7000戶。4月以來的銷售均遭下修。全美四個地區的7月新屋銷售皆下滑,降幅最大的為西部,達16.1%。

賣屋報稅教戰 試算哪一種划算?

國稅局近來積極針對民眾賣屋進行財產交易所得查稅,要求以實際交易金額申報,房仲業表示,其實有些房子以實際交易申報反而划算,民眾賣屋之前應先試算各種申報方式,並記得賣屋時請仲介或代書拆算房屋、土地價格。

賣屋申報交易所得,主要可分兩種方式,一是用房屋評定現值乘售屋所得稅率,台北市分成42%、48%兩種;另一則是計算實際獲利金額,拆算房屋獲利後申報綜合所得稅。 房仲業以最近中正區一間大樓住宅為例,屋主之前購買預售屋,總價為8000萬元,在買賣契約書上寫明土地價值4800萬、建物則是3200萬,也就是64比。但在官
台灣賣房產是有房產所得稅,除非重購
方價值上,土地公告現值為1200萬,房屋評定現值約250萬元。 屋主後來賣出,總價達一億元。 如以房屋評定現值250萬x48%售屋所得率申報,必須繳納120 萬元,以獲利所得2000萬x房屋占比25%,再申報綜所稅為200萬元。 但如果賣出時,先把總價1億元拆算房屋、土地價升值,依公告價格的1比3拆算,則房屋價值為2500萬元,而當時向建商買進時,合約書建物價值為3200萬元,賣出等於倒虧700 萬元,如實申報後,即可不需繳納財產交易所得。 房仲業表示,現況顯示,這幾年預售屋交易資料,國稅局大多已掌握,因此前幾年跟建商購屋,現在賣出,最好都實價申報,特別是曾收到國稅局通知改用實價申報的屋主,再賣屋時,應以實際交易金額申報,否則被認定故意迴避,可能遭到罰款,此外,提醒購屋人,現在買屋後仲介費、裝修費、稅規費收據都應妥善保留,以作為未來申報財產交易所得之用。

不動產買賣之稅務篇:台灣 VS 馬來西亞

馬來西亞的經濟數據樂觀正向

近來國人前往大馬購房似乎已成一股新潮流,甚至投資者互相打招呼會問:你最近去吉隆坡買房了嗎? 根據世界銀行甫公布之最新「東亞及太平洋地區經濟展望」報告顯示,儘管全球經濟復甦步伐緩慢,但中國大陸及東亞地區經濟仍維持韌性;其中馬來西亞穩定內需可望緩衝全球經濟衝擊,世銀因此上修馬國本(2013)年經濟成長值預測至5.1%,較去(2012)年底之5%預測值為高,明(2014)年則預估為5.4%,亦較先前預測值5.1%為高。而世銀對大馬經濟成長之預測值,大致上與亞洲開發銀行、國際貨幣基金組織(IMF)及馬國官方一樣,皆認為馬國本年及明年可維持5%經濟成長率。去年馬國實質經濟成長率為5.6%。

由此不難理解為什麼在台灣一片打房聲中,投資者的熱錢找到了新去處,相較國內,馬來西亞的房地產投資環境是友善且正向的,再加上經濟景氣的數據再再支持大馬後勢的看好,也難怪不只是台灣,中國大陸、中東資金也一直注入馬來西亞房市。

台灣與馬來西亞買房繳稅大比拚

然而,海外置產對一般國人而言畢竟是資訊相對缺乏、經驗也不足、法令不熟悉等等障礙需要克服,尤其在稅賦方面,或許會擔心買了房要繳萬萬稅,茲將台灣跟大馬的買賣房屋、持有房屋以及出租房屋該繳的稅做一比較,想要投資的人就會比較有概念了。

分析各國房屋稅率
  • 美國房屋稅是每年1% ~ 2% (各洲不同),售屋時再扣掉經記人的仲介費5℅,所以很難炒作房地產,只要房貸利率漲,房市就很危險,美國房屋還要維護不能隨意任其髒亂,所以有維護成本較高;出售時有聯邦稅、州稅,一般而言都大於 12%,如加州出售房屋時,聯邦稅 10%、州稅 3.3%;所以美國:養房子比買房子更貴;
  • 馬來西亞買房繳稅與台灣類似,房屋稅低賣屋時房產所得稅較高,台灣賣房產是有房產所得稅,除非重購符合退稅條件;
  • 紐西蘭境外稅收免稅,股息、利息是15%稅率,資本利得不抽稅,紐西蘭無房屋稅,財產轉移也沒有稅,但不動產交易所得有所得稅,最高個人所得稅率38%,不過紐西蘭似乎不很歡迎華人;如果您停留時間短於6個月,從稅收的意義上您是一個“非居民“,但您也必須爲在紐西蘭獲得的收入繳稅。
  • 因此,到海外置產的民眾要自已注意,不要被房屋國際資產投資騙了,要住及移民才適合海外置產,因為全球因『縮QE』明年利率會上升全球房地產將會面臨高房貸利率時期,預計 2015 開始高房貸利率之影響將加深;因此,海外置產還不如在台灣選好地點房子來經營;( 註:這篇 " 以買代租:美國加州或德州,划算嘛?" 值得了解 )
  • 仔細觀察美國不動產指數 ETF 趨勢,美國房貸利息彈升太快是不利到美國置產;
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2013年7月25日 星期四

2015年大陸房子像垃圾一樣 大銀行將破產 - 台灣房價就能在高峰嗎?

專家危言:2015年房子會像垃圾一樣 大銀行將破產

   2015年市場普遍認為美聯儲會加息。加息的結果導致美元實現王者歸來,美元指數在第三次加息後美元指數將會突破前期高點164.7點。這個時候人民幣匯率發生大跌,個人判斷,第三次加息後,人民幣兌美元的匯價會跌到22元。這個時候,房子會像垃圾一樣,所有人都會拋出,而根本無人接盤,像當年的東京。中國的大銀行會出現破產現象,因為本次泡沫的史無前例,必然摧毀銀行的信用。

  牛刀按語:很多網友說,GDP泡沫破滅大家早已看出來,你還是把房價泡沫講清楚一點更好。於是,抽空寫了這篇文章,僅此候教。

  從美元指數上看,當美元指數開始進入全球經濟新週期時,中國泡沫已經開開始破滅,只不過是個別城市,沒有影響全局。我們知道,奧巴馬是在2012年開始撤回製造業的,中國這輪經濟泡沫應該與美元指數的走強同步開始。這個邏輯關係是,美元貶值,中國放大泡沫,各種資產價格上漲,包括股市。美元升值,中國泡沫開始破滅,包括股市、樓市、匯率等等開始下跌。因為股市是最敏感的,中國股市是在2011年7月後開始單邊下跌,也就是說股市泡沫開始破滅只是先行信號。這裡我們就不談股市,因為股市泡沫已經破滅。

  嚴格地說,中國房價在2012年開始就是泡沫破滅的時間。大家知道,從2009年開始,中國經濟的三駕馬車是投資、出口和消費,是以投資做龍頭,拉動出口和消費。在2012年初,溫州、鄂爾多斯(行情 股吧 買賣點)同時傳出泡沫破滅的信號,一個是溫州GDP增長在全國倒數第一,房價跌去35%以上,很多樓盤已被腰斬。鄂爾多斯當時GDO下跌幅度不大,但是,房價泡沫開始破滅,2萬以上的房價現在只賣3000元。這兩個地方泡沫的破滅,給中國樓市帶來巨大的打擊,34月份全國房價開始出現下跌的跡象,5月份開始,央行見勢不妙,一個月內連續兩次降息,才改變了市場的預期,重新開始放大泡沫。

美國新貨幣政策,台灣錢會逐漸大量流出,利率會逐漸升高,資產泡沫會破

美國減少量化寬鬆 全球資金將趨向緊縮

近期全球金融市場出現了重要的趨勢變化,6月20號美國聯邦準備理事會(Fed)結束兩天的決策會議後發表聲明,美國維持零利率政策,直到失業率降到至少 6.5%以下,目前雖然繼續每月收購850億美元公債和抵押貸款債券,但美國預估2013年底就會開始減少量化寬鬆規模,直到就業情勢「顯著改善」,景氣 逐漸轉好,那麼2015年後首度升息,也就是,美國決定2012年底要開始減少印鈔票了,這下子美國以外的國家可恐慌了。

美國政府同時針對經濟數據也做了預期,2013年底前失業率降至7.2〜 7.3%(圖一),2014年底前失業率降至6.5〜6.8%,2013年美國GDP為2.3〜2.6%(圖二),2014年美國GDP為3.0〜 3.5%,從數據上來看,美國經濟已經完全確定踏上穩健復甦的趨勢,2014年就能恢復3%以上的經濟成長,這也是美國政府減少量化寬鬆規模的主因。

緊縮資金 全球金融商品將大跌

緊縮資金的結果,中國上海銀行間同業拆借利率(Shibor)飆升,一度達到歷 史最高點13.44%(圖四),銀行間拆借利率太高,如果銀行在放貸時把高利率轉嫁給客戶,就等於市場游離資金快速萎縮,而美國在中國之後,年底即將開始 減少印鈔票的規模,這意味著2014年全球會面臨更大的資金緊縮,但金融市場不會等到日子到期才開始反應,相反的金融市場已經在反映這個市場預期,所以 2013年6月中聯準會會議過後,全球金融商品先後步入大跌走勢。

產能過剩 民間投資衰退

全球資金已經慢慢的在做大挪移的動作,中國的資金供給會越來越少,借貸利率也會 逐漸調高,為了彌補中國的資金供給,中國周圍的外國金融市場,會有越來越多的中國相關債券或金融商品發行,吸收國外市場游離資金,因為中國需要這些海外資 金來彌補國內的金融投資,從圖六各國內需 GDP 比重來看,許多產業都存在產能過剩的問題,這些產業大量投資產生的報酬率很低,有的甚至是負回報,加上中國的內需消費水平低於全球前20大經濟體平均值, 中國經濟增長對投資的依賴度非常高,現階段中國和過去的繁榮景象已 不同,只剩下房地產業是最有利潤的產業,房地產和基礎設施等領域的固定投資佔中國GDP約40〜50%,比1990年代日本的最高水平還高出10%,而且遠超過目前大多數已開發國家的20%,民間投資一旦衰退,中國經濟必然衰退。

美元升息 熱錢將從亞洲撤退 台灣金融業無可避免這災難

中國第一次在統計上擠下美國,成為台灣國銀的第二大債務國,若扣除第一名盧森堡 的海外基金掛帳,中國在實際的影響力來說,已經成為台灣國銀風險最高國家。從 2009年開始 ,台灣國銀對中國曝險部位成長將近8倍,也就是台灣的金融業對中國投資更為密切,熱錢投資中國,對於台灣來說,也會是間接受益者預估 2014 年熱錢流出中國,對於台灣反ˊ是間接受害者。

國際熱錢何時從亞洲撤退,轉移到北美地區,關鍵在於聯準會實際停止量化寬鬆和開 始升息,雖然2013年內美國經濟成長已經明顯浮現,但美國的國內通貨膨脹率(CPI)仍然相對低(圖八),美國聯準會預估,2013年美國通貨膨脹率為 0.8~1.2%,2014年美國通貨膨脹率為1.4~2.0%,所以還沒達到聯準會升息的2%通貨膨脹率,最快

全球長期下來需要大量的美元來維持經濟運作,包含你我每天生活許需的物品,都是 透過國與國之間的貿易來進行的,美元增加的速度不夠快,供不應求,美元的價值提升,借美元就需要負擔更高的利息,一旦美元升息,全球資金競相往美元流入, 加上美國國內企業營運利潤增加,吸引國際熱錢的誘因大幅提升,那麼東亞長期吸引熱錢停留的房地產業和金融業的資產風險便會大幅提升,遠在北美地區的美國, 是全球第一大經濟體,規模超過中國和日本總合,一旦美元升息,台灣金融業也會連帶受影響,尤其是即將邁入人口負債結構的東亞各國,金融業得提防1990年代熱錢大量撤出日本的歷史悲劇重蹈覆轍。

無限量寬鬆貨幣政策另一個被擔心的是引起資產泡沫,這是金融海嘯之後才開始被重視的議題。過去央行政策目標只關注單純的商品的通貨膨脹,今日的央行開始關注、也被要求必須關注金融資產的價格,資產泡沫也成為央行必須關注的政策重點,這點在 2010 0528 - 觀點分享 資產泡沫該不該調控 (1) 新思潮的崛起 、甚至更早於金融海嘯前 2008 0604 貨幣與物價的關係,兩篇文章中我們就都提到了這些經濟結構的變化、及其如何改變央行的決策觀點。今日的央行也關注資產價格,包括房地產、股票、債券、大宗物資,當然這些資產價格與貨幣政策之間的關係不如傳統CPI 那樣有較多的研究、有較明確的政策工具與傳遞管道,因此央行即使開始重視資產價格的變化,但該如何透過貨幣政策來降低資產泡沫化所引發的金融不穩定,仍是一個剛開始的課題。

QE 緊縮的台灣升息效應在 2013開始

無限量寬鬆貨幣政策另一個被擔心的是引起資產泡沫,這是金融海嘯之後才開始被重視的議題。過去央行政策目標只關注單純的商品的通貨膨脹,今日的央行開始關注、也被要求必須關注金融資產的價格,資產泡沫也成為央行必須關注的政策重點,這點在 2010 0528 - 觀點分享 資產泡沫該不該調控 (1) 新思潮的崛起 、甚至更早於金融海嘯前 2008 0604 貨幣與物價的關係,兩篇文章中我們就都提到了這些經濟結構的變化、及其如何改變央行的決策觀點。今日的央行也關注資產價格,包括房地產、股票、債券、大宗物資,當然這些資產價格與貨幣政策之間的關係不如傳統 CPI 那樣有較多的研究、有較明確的政策工具與傳遞管道,因此央行即使開始重視資產價格的變化,但該如何透過貨幣政策來降低資產泡沫化所引發的金融不穩定,仍是一個剛開始的課題。

過去很少見到央行直接干預房地產市場,台灣央行從2009年左右開始以口頭、政策工具來約束房地產不正常的上漲,美國聯準會則以政策工具大量買進MBS來支持美國房地產市場以舒緩泡沫破滅後的惡性循環,兩個例子都是新的政策思維下的新做法。

但是股票、債券市場呢? 怎樣才算是泡沫化、央行該不該以政策來介入、該以怎樣的方式來介入降低大漲大跌的波動風險,對此的爭議性更高,目前為止似乎還沒有很明確的結論與做法。

台灣自 2006 開始 M1B 就一直成長,2008 金融海嘯後,政府為了刺激經濟成長,2009 大幅貨幣寬鬆 M1B 大幅成長,到2010 台灣 M1B 成長超過 2.5兆,M1B 拉高資金流入房市,台灣購屋住宅貸款快速攀升,12年來從2.4兆台幣增加到5.3兆台幣,買房置產興盛的結果,造ˊ成超過 GDP 54% 台灣房貸加建貸大泡沫將被未來升息後被戳破,金融業也將面臨嚴重的考驗,有些銀行極可能面臨嚴重財務問題,兩大政黨利用中央、地方『都更』、『五都升格』、『觀光』暗地鼓勵炒房來刺激經濟之『在地經濟』也將結束。

鉅額信貸湧入釀3大惡果 中國樓市難逃爆泡浩劫


銀行信貸、信託及影子銀行鉅資流向房地產行業為市場帶來了3大惡果:1)無節制推高房價。2)釀造經濟金融巨大的泡沫風險。3)實體經濟越來越缺血,越來越不景氣。因此,中國房地產已經躲不過泡沫破滅這一大浩劫。

中新網援引《經濟參考報》報導,在宏觀經濟下行壓力增大,整個實體經濟持續低迷,各行業投資經營都出現較大幅度下挫情況下,2013年房地產貸款增速卻一枝獨秀、快速增長。

China economic crisis will happen due to housing price bouble

截至2013年12月末,主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款餘額達到14.61兆元(人民幣,下同),同比增長19.1%。新增房地產貸款2.34兆元,同比多增9987億元,增量佔同期各項貸款增量的28.1%。僅房地產新增貸款就佔到2013年房地產總投資的27.2%。

2013年近3成貸款投向房地產領域,房地產貸款佔全年房地產總投資近3成。同時,加上信託等影子銀行資金大舉進入房地產領域,負債性的貨幣信貸資金佔到房地產總投資的50%以上是一個保守估計數據。

從分項目結構上看,2013年12月末,地產開發貸款餘額1.07兆元,同比增加2070億元,同比增長9.8%,增速比上季末低3.3個百分點。主要是在信貸收緊後,地產開發資金主要依靠信託平台和地方融資平台融資。雖然籠子裏貸款資金增速相對較低,但貨幣資金進入地產開發並不少。

更加值得注意的是,保障性住房開發貸款餘額7260億元,同比增長26.7%,增速比上季末低4.6個百分點;全年僅增加1530億元,說明大部分貸款都投向了商業房地產領域。
從去年近3成貸款流向房地產領域,折射出樓市火爆依然主要依賴於信貸的支援,信貸寬鬆是這兩年房地產市場成交量大漲的最關鍵原因。房價高位運作,房地產總價值急劇膨脹,已經大大超過中國國民收入的承受能力,也遠遠超出整個國民經濟的潛在產出能力,遠遠超過普通居民收入上漲幅度,大部分購房者買房都依賴貸款等高負債,這給中國經濟帶來的隱患越來越大。

如此巨大的貨幣資金流向房地產行業帶來3個惡果。首先,無節制推高房價,過度寬鬆的貨幣信貸是高房價的元兇一點也不言過其實。貨幣超發、信貸膨脹、銀行貸款、影子銀行資金大規模無節制流向房地產領域,是房價上漲的主要推手。

其次,已經在釀造經濟金融巨大泡沫風險。最近對中國房地產泡沫破滅擔憂的團體和人士越來越多。基本態勢是,除了一些二三線城市房地產泡沫正在加劇破滅外,一線城市住房已經顯露有價無市的市場跡象。這種僵持狀態如果持續下去,房地產雪崩是大概率事件。值得注意的是,喊了十幾年房價上漲、樓市無風險的任志強近日突然改口說,2014年房地產市場風險非常之大。國際市場的最新情況是,新興市場體國家貨幣匯率已經開始較大幅度的貶值,新一輪新興市場局部性金融危機已經露頭。隨著美聯儲近期加大量化寬鬆退出步伐,從新興市場國家包括中國大舉撤資回流美國將越來越嚴重,這是造成中國房地產資金鏈條斷裂、泡沫被刺破的外部因素。


参考:
分析

2013年2月13日 星期三

澳洲的生活、房價 ( City of Australia, Adelaide, Canberra, Perth, Melbourne and Sydney )

Adelaide, Australia

阿得雷德(Adelaide),是澳大利亞聯邦南澳大利亞州的首府、商業和文化中心,是南澳第一大城,澳大利亞第五大城,人口逾120萬。阿得雷德是一座印度洋沿岸的港口城市,位於阿得雷德平原上,弗勒里厄半島以北,聖文森灣(Gulf St Vincent)以東9.6公里處。她是一個轄域修長的城市,從海濱到山丘寬約20公里,長約90公里。今天的阿德雷得以其許多節日、葡萄酒、藝術和體育競賽著稱,有許多政府和金融機構及南澳大利亞州最大的中心商務區。許多這些機關位於市中心的北台地。

2008年6月,阿得雷德都會區共有 1,172,105 居民,是澳大利亞第五大城市。從2002年至2003年城市居民數提高0.6%,而澳大利亞全國的居民數增長1.2%。南澳州約70.3%的居民住在都會區,因此南澳州是澳大利亞居民最集中的州。大多數人住在環繞著府城阿得雷德的各衛星城市中。

24.6%的阿得雷德居民是在外國出生的,他們主要集中在西北和市中心附近的市區裡。富有的和教育比較高的居民主要集中在市區周圍的郊區裡,Burnside,Norwood,Prospect,Unley都是阿得雷德知名的高尚住宅區。阿得雷德約五分之一的居民是大學畢業生。

Canberra, Australia


坎培拉(英語:Canberra),澳大利亞首都。它是澳洲最大的內陸城市,人口超過34.5萬人,在澳洲所有城市裡排名第八。它座落於澳洲首都特區北端,雪梨以西南280公里、墨爾本以東北660公里處。

作為澳大利亞政治中心,坎培拉城內建有澳洲國會大廈、澳洲高等法院和眾多其他政府部門與外交機關。它也是許多全國性社會和文化機構的所在地,例如澳洲戰爭紀念館、澳洲國立大學、澳洲體育學會、澳洲國立美術館、澳洲國立博物館及澳洲國家圖書館。訓練澳洲陸軍軍團的鄧特倫皇家軍事學院和澳洲國防學院也設在坎培拉。
Hotel in Canberra
坎培拉居民人口以公務人員居冠,失業率、平均收入皆優於國家平均值,物價也相對偏高,其部分原因是由於相對受限的發展規定。聯邦政府是坎培拉最大的單一僱主,同時在州生產總值佔了最高貢獻比例。坎培拉的高等教育水平較高,境內人口結構也較年輕。

Perth, Australia


伯斯(英語:Perth)是澳大利亞西澳大利亞州的首府,也是澳洲第四大城市。根據2008年6月的人口統計,伯斯都會區的人口共有160萬人,是澳洲第四大城市,人口成長率高於國家統計的平均水平。


由於地處澳洲大陸西岸地中海氣候地區,溫和的氣候與天鵝河(Swan River)沿岸的別緻景色,使伯斯得以成為非常受歡迎的觀光旅遊目的地。

伯斯擁有廣闊的居住空間及高水準的生活質素,於每年的世界最佳居住城市評選中都是名列前茅,反映出伯斯無論居住環境,生活質素及社會福利等都是頗佳的城市。伯斯人大部份都是友善的,這態度亦得到肯定,曾於2003年獲得世界最友善城市首位,得到世界性的讚賞及認同。

傳統上,相比於澳洲其他主要大城市,伯斯提供較高水準的生活。原因是,一直以來,在伯斯都會區,各行各業的一般工資都是略低於其他大城市。但房地產價格卻遠低於這些東岸城市,造就了伯斯人擁有較佳的生活素質。但自2005年至2006年的兩年間,情況卻正在轉變。伯斯的房地產價格大幅度上升,而其他東岸城市的升幅卻極之輕微,在雪梨更有下跌的趨勢,使得伯斯與各城市的生活水準日漸拉近。

伯斯一如其他東岸的城市,一般屬於都會區內的職位都能提供,惟職位供應的數量普遍較雪梨及墨爾本略少。

西澳擁有極豐盛的天然資源 — 煤及金屬礦。許多採礦業及與礦物有關的行業,在伯斯都設有總部。雖然採礦的工程都在伯斯以外的區域進行,但伯斯是提供工程師及專業人材技術支援的主要來源。距離伯斯30公里以南之Kwinana的一所龐大煉油廠,所需的工程及化學專業人員是來自伯斯,亦為伯斯帶動了就業市場。此外,農業及旅遊業亦在伯斯的經濟中扮演了相當重要的角色。

Melbourne, Australia

墨爾本(英語:Melbourne,縮寫為:MEL)簡稱墨城,中文領域有時亦稱之為新金山,是位於澳洲東岸維多利亞州南部的一座城市。墨爾本是維多利亞州首府和最大城市,亦是澳洲人口排名的第2大城市。大墨爾本地區面積達到3400平方英里(8806平方公里),是全球最廣大的都會區之一。墨爾本中央商業區是整個大都會區的中心,經1993年的行政改制後,現時中央商業區人口約20,000。大墨爾本坐落於菲利普港灣旁,一直往內陸伸延。中央商業區位處港灣的北端,亦即是雅拉河河口灣。市民大多數居住在中央商業區周邊,大都會區截止2011年共有417萬人。都會區由墨爾本市及31個地方政府區域組成。


墨爾本被譽為「澳洲的文化首都」,同時亦是全國的文化、商業、教育、娛樂、體育及旅遊中心。墨爾本在服飾、藝術、音樂、電視製作、電影及舞蹈等潮流文化領域引領澳洲,甚至於全球該領域範圍都具備一定的影響力。墨爾本曾經舉辦過1956年夏季奧運會和2006年英聯邦運動會。

2008年,墨爾本獲得英格蘭羅浮堡大學的全球化與世界級城市研究小組與網路評為「第一級世界都市-」。2002年至2012年以前,墨爾本一直佔據由經濟學人選出的世界最佳居住城市的三甲位置。

Sydney, Australia


雪梨(英語:Sydney)位於澳洲的東南岸,是新南威爾斯州的首府,也是全澳洲人口最稠密的城市。都會區人口4,575,532人(2011年)。雪梨是歐洲首個澳洲殖民聚落,1788年由英國第一艦隊的船長阿瑟·菲利普於雪梨灣建立。雪梨環傑克遜港(包括雪梨港)而建,曾被稱為「海港城市」。雪梨是澳洲最大的金融中心,也是國際主要旅遊勝地,以海灘、歌劇院和港灣大橋等聞名。雪梨也曾舉辦多項體育盛事,包括1938年大英國協運動會、2000年雪梨奧運會及2003年世界盃橄欖球賽。

另外,雪梨獲全球化與世界級城市研究小組與網路 ( Globalization and World Cities Study Group and Network ,GaWC ) 列為第一級世界都市。

2003年9月,雪梨的失業率是5.3%。 2005年12月,在澳洲眾多首府中,雪梨以485,000澳元錄得最高的樓價中位數。 根據《經濟學人》全球訊息部的生活指數調查,雪梨是全球第6大最昂貴的城市。而瑞銀集團的調查則以收入淨值將雪梨列為全球第20位。

根據經濟合作與發展組織於2005年11月出版的報告,在西方世界中,澳洲擁有最多估價過
高的樓宇,樓價比證明租值的高出52%。雪梨經濟體系裏最大型、擁有最大部分在職人士的
行業包括財產及商業服務業、零售業、製造業、健康及社會服務業。 自1980年代起,職位從製造業遷移至服務及資訊行業。

現在,雪梨發展成澳洲最大的集團與金融中心,也是亞太地區的重要金融中心。雪梨是澳洲證券交易所、澳洲儲備銀行以及許多本國銀行與澳洲集團的全國總部。雪梨也是不少跨國集團的地區總部。二十世紀福斯在雪梨設有大型製片廠。雪梨期貨交易所是亞太地區最大的金融期貨與期權交易所之一,2005年有總值6,430萬澳元的合同交易。雪梨期交所是全球第12大期貨市場,以及第19大期貨與期權市場。雪梨是著名的旅遊勝地,2004年有780萬名本地旅客和250萬名國際旅客。



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